專業律師幫你買房:二手房買賣法律問題

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如今，越來越多的市民不再僅僅是遇到二手房買賣糾紛時找律師，而是提前一步，買賣前就直接找律師為交易安全進行把關，至少也會先打個電話咨詢一下自己該注意什么問題。這說明大家已經意識到，要避免日后出現糾紛，在二手房買賣之前就要搞清有關法律問題。下面，結合實踐經驗，筆者就二手房買賣中出現的主要法律問題如何解決談談自己的看法。
二手房產權多種多樣 交易前必須嚴加審查
目前，市場上的二手房產權性質多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當初單位在分配時是限制轉讓的。這使得二手房在上市交易時有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買賣時，上下家必須解除房屋原來存在的買賣限制。
1.“老式私有宅院”需滿足兩個條件
一般來說，“老式私有宅院”的土地使用權是以劃撥方式取得的。根據有關規定，這類房屋作為二手房上市交易須滿足兩個條件：一是房屋所有權已經得到有批準權的（一般是區縣一級）人民政府批準出售；二是如果屬于非居住用途的，還需與區縣土地局簽訂土地使用權出讓合同，補繳土地出讓金；若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權和房屋所有權證書，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類房屋時，應對上述條件如何實現有所約定，以保證交易的合法進行。
2.售后公房買賣需同住人簽字
根據本市的規定，公有獨用成套鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據有關規定，公有住房可以直接上市買賣，在實際操作中，這里包括兩個步驟：第一步是使用權先轉為產權，第二步是轉為產權后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權外，同住人也享有一定的居住權，而且這類公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復雜的親屬關系，因此售后公房上市交易，除房產證上記載的產權人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經同住人同意，售后公房的買賣很難成功。
3.非獨立成套公房只可轉讓承租權
非獨立成套公房的承租權可以有償轉讓，但是這類房屋轉讓是無法辦理出“小產證”的，因此不能作為二手房進行買賣。
4.權利受限制的二手房買賣
常見權利 受限制的二手房大致有以下幾類：一是設有抵押，如通過按揭貸款購買的房屋。買賣設有抵押的二手房需征得抵押權人的書面同意，如果抵押權人不同意，只能在解除抵押關系后方可進行交易過戶。二是被法院等機關查封。一般需要產權人向法院提供另外的財產將被查封房屋換出來，或通過其他方式依法解除查封后，方可進行二手房買賣。三是房屋當初分配給承租人時，對今后的轉讓就設有一定的限制條件，該條件一般會在房屋權屬登記機關備案。這種情況多數出現在房屋的產權人原在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。職工盡管是“小產證”上的產權人，但要符合一定條件時，才能將房屋上市轉讓。買賣這樣的二手房，一般需要設定轉讓條件的原分配單位出具同意轉讓的書面證明。
共有二手房出售需全體共有人同意
我國《民法通則》規定，共有財產進行處分須經全體共有人同意，否則處分無效。因此，在二手房買賣中，上下家應對房屋權利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產所有權采用記名登記制度，因此交易時房屋的所有權利人，均應在《房地產買賣合同》上簽字，下家應注意這些簽字的真實性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書面授權書，該授權還應經過公證機關的公證。需要特別注意的是，如果當作為夫妻共有財產的房屋產權僅登記了一方的名字時，下家需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。
在實踐中，有時會出現這樣的情況：屬于共有財產的房屋未經全部共有人同意而被個別人出售后，其他共有權利人提起訴訟要求確認買賣行為無效時，如果下家是善意購房，即不知道上家未經全體共有人同意且房屋已經過戶，法院一般不會判決二手房交易無效。這是從穩定房地產交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個別權利人追究責任。
“兩個定金”作用大不同
定金糾紛是二手房買賣中非常普遍的問題，主要原因是上下家沒能充分理解“定金”的法律意義。二手房買賣如果是在中介的主持下簽訂買賣合同的，在交易過程中一般有兩個定金。第一個定金出現在上下家對中介進行委托的過程中，用來擔保上下家在約定的時間內，按照約定的條件，到某確定地點簽訂《房地產買賣合同》。如屆時下家反悔不來與上家簽訂買賣合同，要承擔定金被上家沒收的風險，如上家反悔不簽《房地產買賣合同》，要承擔雙倍返還定金的責任。
第二個定金出現在《房地產買賣合同》中，用來保證買賣合同簽訂后，上下家能夠按照合同的約定切實履行各自的義務。如果出現違約情況，違約方要承擔相應責任。
當然，上下家也可以不通過中介直接簽訂《房地產買賣合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來保證簽訂合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務。
“故意超貸”風險大
貸款成功是二手房買賣成功很重要的一個環節。銀行批準按揭貸款申請要綜合考慮各方面因素，但最主要的還是申請人的還款能力。按照規定，銀行對房屋買賣中的貸款額度有一定限制。如今房價不斷上漲，于是出現一種不規范的操作：上下家簽訂兩份價格不同的房屋買賣合同，價格低的一份是真實的，價格高的一份是虛假的，用于下家向銀行申請超過真實房價正常額度的貸款，這種做法叫做“超貸”。