專(zhuān)業(yè)律師幫你買(mǎi)房:二手房買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題

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如今，越來(lái)越多的市民不再僅僅是遇到二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)找律師，而是提前一步，買(mǎi)賣(mài)前就直接找律師為交易安全進(jìn)行把關(guān)，至少也會(huì)先打個(gè)電話咨詢(xún)一下自己該注意什么問(wèn)題。這說(shuō)明大家已經(jīng)意識(shí)到，要避免日后出現(xiàn)糾紛，在二手房買(mǎi)賣(mài)之前就要搞清有關(guān)法律問(wèn)題。下面，結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，筆者就二手房買(mǎi)賣(mài)中出現(xiàn)的主要法律問(wèn)題如何解決談?wù)勛约旱目捶ā?
二手房產(chǎn)權(quán)多種多樣 交易前必須嚴(yán)加審查
目前，市場(chǎng)上的二手房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣，有的是售后公房，有的是共有房屋，還有的房屋當(dāng)初單位在分配時(shí)是限制轉(zhuǎn)讓的。這使得二手房在上市交易時(shí)有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)時(shí)，上下家必須解除房屋原來(lái)存在的買(mǎi)賣(mài)限制。
1.“老式私有宅院”需滿足兩個(gè)條件
一般來(lái)說(shuō)，“老式私有宅院”的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，這類(lèi)房屋作為二手房上市交易須滿足兩個(gè)條件：一是房屋所有權(quán)已經(jīng)得到有批準(zhǔn)權(quán)的（一般是區(qū)縣一級(jí)）人民政府批準(zhǔn)出售；二是如果屬于非居住用途的，還需與區(qū)縣土地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)繳土地出讓金；若仍用于居住的，雖不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但要繳納土地收益金。滿足上述條件，房屋所有人才可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證書(shū)，房屋才可以上市出售。因此，上下家在交易此類(lèi)房屋時(shí)，應(yīng)對(duì)上述條件如何實(shí)現(xiàn)有所約定，以保證交易的合法進(jìn)行。
2.售后公房買(mǎi)賣(mài)需同住人簽字
根據(jù)本市的規(guī)定，公有獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房以及新式里弄住房可以出售。這些可售公有住房在出售給符合條件的承租人或同住人后，即成為售后公房，可以作為二手房上市交易。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，公有住房可以直接上市買(mǎi)賣(mài)，在實(shí)際操作中，這里包括兩個(gè)步驟：第一步是使用權(quán)先轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)，第二步是轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后的房屋上市交易。由于公有住房除了承租人有使用權(quán)外，同住人也享有一定的居住權(quán)，而且這類(lèi)公有房屋的承租人與同住人之間往往有比較復(fù)雜的親屬關(guān)系，因此售后公房上市交易，除房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽字外，還需同住人簽字同意。如未經(jīng)同住人同意，售后公房的買(mǎi)賣(mài)很難成功。
3.非獨(dú)立成套公房只可轉(zhuǎn)讓承租權(quán)
非獨(dú)立成套公房的承租權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)沁@類(lèi)房屋轉(zhuǎn)讓是無(wú)法辦理出“小產(chǎn)證”的，因此不能作為二手房進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
4.權(quán)利受限制的二手房買(mǎi)賣(mài)
常見(jiàn)權(quán)利 受限制的二手房大致有以下幾類(lèi)：一是設(shè)有抵押，如通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的房屋。買(mǎi)賣(mài)設(shè)有抵押的二手房需征得抵押權(quán)人的書(shū)面同意，如果抵押權(quán)人不同意，只能在解除抵押關(guān)系后方可進(jìn)行交易過(guò)戶(hù)。二是被法院等機(jī)關(guān)查封。一般需要產(chǎn)權(quán)人向法院提供另外的財(cái)產(chǎn)將被查封房屋換出來(lái)，或通過(guò)其他方式依法解除查封后，方可進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)。三是房屋當(dāng)初分配給承租人時(shí)，對(duì)今后的轉(zhuǎn)讓就設(shè)有一定的限制條件，該條件一般會(huì)在房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)備案。這種情況多數(shù)出現(xiàn)在房屋的產(chǎn)權(quán)人原在某個(gè)單位，之后單位將房屋作為實(shí)物分配給職工。職工盡管是“小產(chǎn)證”上的產(chǎn)權(quán)人，但要符合一定條件時(shí)，才能將房屋上市轉(zhuǎn)讓。買(mǎi)賣(mài)這樣的二手房，一般需要設(shè)定轉(zhuǎn)讓條件的原分配單位出具同意轉(zhuǎn)讓的書(shū)面證明。
共有二手房出售需全體共有人同意
我國(guó)《民法通則》規(guī)定，共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行處分須經(jīng)全體共有人同意，否則處分無(wú)效。因此，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，上下家應(yīng)對(duì)房屋權(quán)利是否存在共有情況予以特別注意。由于房地產(chǎn)所有權(quán)采用記名登記制度，因此交易時(shí)房屋的所有權(quán)利人，均應(yīng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字，下家應(yīng)注意這些簽字的真實(shí)性。除未成年人的簽字可以由父母代簽外，其他代簽行為代簽人必須有合法的書(shū)面授權(quán)書(shū)，該授權(quán)還應(yīng)經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證。需要特別注意的是，如果當(dāng)作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)僅登記了一方的名字時(shí)，下家需要確認(rèn)夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。
在實(shí)踐中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這樣的情況：屬于共有財(cái)產(chǎn)的房屋未經(jīng)全部共有人同意而被個(gè)別人出售后，其他共有權(quán)利人提起訴訟要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效時(shí)，如果下家是善意購(gòu)房，即不知道上家未經(jīng)全體共有人同意且房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，法院一般不會(huì)判決二手房交易無(wú)效。這是從穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序并便于司法操作角度考慮的。其他共有人只能向擅自出售房屋的個(gè)別權(quán)利人追究責(zé)任。
“兩個(gè)定金”作用大不同
定金糾紛是二手房買(mǎi)賣(mài)中非常普遍的問(wèn)題，主要原因是上下家沒(méi)能充分理解“定金”的法律意義。二手房買(mǎi)賣(mài)如果是在中介的主持下簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的，在交易過(guò)程中一般有兩個(gè)定金。第一個(gè)定金出現(xiàn)在上下家對(duì)中介進(jìn)行委托的過(guò)程中，用來(lái)?yè)?dān)保上下家在約定的時(shí)間內(nèi)，按照約定的條件，到某確定地點(diǎn)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。如屆時(shí)下家反悔不來(lái)與上家簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，要承擔(dān)定金被上家沒(méi)收的風(fēng)險(xiǎn)，如上家反悔不簽《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，要承擔(dān)雙倍返還定金的責(zé)任。
第二個(gè)定金出現(xiàn)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，用來(lái)保證買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，上下家能夠按照合同的約定切實(shí)履行各自的義務(wù)。如果出現(xiàn)違約情況，違約方要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
當(dāng)然，上下家也可以不通過(guò)中介直接簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，在合同中也可以約定定金條款，用來(lái)保證簽訂合同后，雙方能夠按照合同的約定履行各自的義務(wù)。
“故意超貸”風(fēng)險(xiǎn)大
貸款成功是二手房買(mǎi)賣(mài)成功很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。銀行批準(zhǔn)按揭貸款申請(qǐng)要綜合考慮各方面因素，但最主要的還是申請(qǐng)人的還款能力。按照規(guī)定，銀行對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)中的貸款額度有一定限制。如今房?jī)r(jià)不斷上漲，于是出現(xiàn)一種不規(guī)范的操作：上下家簽訂兩份價(jià)格不同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，價(jià)格低的一份是真實(shí)的，價(jià)格高的一份是虛假的，用于下家向銀行申請(qǐng)超過(guò)真實(shí)房?jī)r(jià)正常額度的貸款，這種做法叫做“超貸”。