二手房交易糾紛特點及樓市新政下的風險提示

二手房交易糾紛特點及樓市新政下的風險提示

自2009年2月房價上行以來，二手房交易糾紛就開始呈上升趨勢。2009年下半年開始，北京房價上升速度開始加快，糾紛也相應的快速增加。今年初以來，為了遏制樓價的不合理上漲，國家連續出臺樓市調控政策，隨著政策效力逐步顯現，“量價齊跌”的同時，二手房交易糾紛也開始呈現新的特點。事實上，房價漲落實屬市場的常態,無論是房價的快速上漲還是急速下跌，交易損失的一方都不可能“心甘情愿”，糾紛也就由此產生。

一、從賣方違約到買方違約

在去年房價大幅度上漲的情況下，賣方受利益驅使不守誠信，主動違約現象較為普遍。部分二手房房主在辦理過戶手續前主動違約，愿意雙倍返還定金或根據合同條款賠償違約金，導致買房人不得不到法院起訴。甚至個別賣方在合同約定期內故意拒收房款，然后反訴買方違約，要求解除合同。

今年“國十條”出臺以后，因為政策的滯后效應，房價還未明顯下跌，已經有買家違約，主要分兩種情況：一買家主動違約，這部分買家是基于對政策的理解和對未來房價的判斷，寧愿損失定金；二是買家的被動違約，主要是樓市新政出臺后首付比例提高無法支付、貸款失敗及多套房政策限制等原因。綜上所述，二手房交易雙方在簽約時應充分考慮房價上漲或下跌帶來的隱患，可以在合同中約定適當金額的違約金，并盡快辦理過戶手續完成交易，以免“夜長夢多”。

二、房屋權屬不清

在目前高房價的大背景下，購房人購房心切，不注意審查出售房屋的權屬證書，往往盲目簽訂房屋權屬有瑕疵的二手房交易合同。通過審理案件發現，房屋權屬瑕疵引發的糾紛主要表現為購買未取得其他共有人同意的共有房屋、未進行繼承分割的遺產房屋、購買開發商更改底單的房屋、購買受政策調整的央產房和經濟適用房等等，以上各類房屋的交易有諸多限制，購買者在購買前應當詳細了解相關法規政策，以避免糾紛。

三、房屋買賣合同不規范。

二手房交易中，不少當事人為達到避稅的目的，往往簽訂“陰陽合同”，大多數買賣雙方法律意識淡薄，沒有認識到簽訂此類合同的嚴重后果，雖然去年國家已經出臺政策明令禁止，但實際交易中中介機構為促成交易、購房者為避稅仍有采用，一旦實際履行過程中產生糾紛，自身的權益將受到損害。

目前的二手房交易大多通過中介完成，中介公司往往讓買賣雙方以《城市存量房屋買賣合同》為范本簽訂合同，并由雙方選填。但仍有為數不少的買賣雙方愿意私下訂立合同、約定各項內容，這種合同一般約定不規范、權利義務規定不明確，容易引發糾紛。 因此，合同中約定得越詳細越規范，越對交易者有利。

四、中介公司違規操作，惡意促成買賣雙方交易。

在審理的該類案件中，發現中介公司為了獲取中介費，往往在收取購房客戶的代理服務費后，不能嚴格按約定提供所承諾的服務；不如實告知購房人交易房屋存在的問題；明知不符合交易條件的房屋違規進行申報；中介公司為買賣雙方提供的規避法律的辦法，往往成為糾紛的焦點。

新政出臺后，很多中介公司已經開始以有辦法降低二套房首付款比例來說服購房者，其方法主要是尋找一個未購買房產且短期內沒有購房需求或沒有購房能力的第三人，由購房者與第三人簽訂內部協議約定房產產權歸屬，然后以第三人的名義簽訂房屋買賣合同，并以第三人的名義向銀行貸款的方式進行購房，將房產證辦理登記在第三人的名下。這種作法雖然可以在申請銀行貸款時可以享受第一套房的首付比例及利率優惠政策，但是購房者要承擔較高的法律風險，糾紛一旦產生，得不償失。因此，廣大購房者在聽從中介公司的“支招”之前，一定要對法律風險有清楚的認識。

“國十條”中已經明確了主管部門應加強對二手房交易的監督與管理。我國民法中對于中介公司的義務缺乏明確規范，因此建議制定更加嚴格的房產中介管理規范，幫助購房者簽好合同條款。同時購房者也應選擇正規的房屋中介公司，避免交易風險。