房?jī)r(jià)攀升 二手房糾紛水漲船高

　　房?jī)r(jià)攀升 二手房糾紛水漲船高( 來(lái)源:人民法院報(bào) 2009-11-13 10:49:23)二手房交易過(guò)程中，面對(duì)扶搖直上的房?jī)r(jià)，雖已收取定金甚至全部購(gòu)房款，但利益驅(qū)使，售房人往往反悔毀約引起糾紛，近年來(lái)法院受理的這類案件呈大幅攀升之勢(shì)。其中，很多買房者提出解除合同的請(qǐng)求，同時(shí)要求售房人賠償房屋升值部分的價(jià)款。日前，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院作出了兩例判決，支持了買房者的賠償請(qǐng)求，引起廣泛關(guān)注。

　　房主反悔 被判賠償差價(jià) (北京)

　　2007年7月7日，劉女士通過(guò)中介北京金隅萬(wàn)嘉房地產(chǎn)公司，看中了一套位于朝陽(yáng)區(qū)世貿(mào)國(guó)際公寓的商品房，并與房主祁女士簽訂了一份《北京市房屋買賣合同》。當(dāng)天，劉女士支付了2萬(wàn)元定金，兩天后又支付了38萬(wàn)元定金。

　　此后，劉女士要求祁女士交付該商品房，被祁女士以種種理由拒絕。

　　劉女士說(shuō)，她發(fā)現(xiàn)是因房屋價(jià)格上漲迅速祁女士反悔才不想交房的，因此以祁女士違約為由將其告上法庭，要求祁女士繼續(xù)履行合同，并配合辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。如果合同無(wú)法履行，則要求祁女士雙倍返還定金80萬(wàn)元，賠償居間代理費(fèi)8萬(wàn)元，并賠償損失194萬(wàn)余元。

　　庭審中，劉女士的代理人認(rèn)為，房屋買賣合同無(wú)法履行完全是祁女士欺詐造成的。劉女士所購(gòu)房屋面積是259平方米，簽訂合同時(shí)價(jià)格為每平方米1.65萬(wàn)元，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到每平方米2.4萬(wàn)元，祁女士應(yīng)該賠償劉女士購(gòu)買同樣位置、同等條件房屋的差價(jià)損失。

　　祁女士只同意退還定金，并表示“房屋還沒(méi)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，無(wú)法進(jìn)行交易”。“中介公司隱瞞了交易價(jià)格，規(guī)避國(guó)家稅收法律法規(guī)，故意偷逃稅款，因此合同無(wú)效”。“真正的侵權(quán)方是中介公司，因中介公司的違規(guī)操作造成的劉女士的一切損失應(yīng)向中介公司索賠，與我無(wú)關(guān)”。

　　祁女士的代理人還提出，雙方簽訂的買賣合同侵犯了房屋共有人即祁女士?jī)鹤雍驼煞虻臋?quán)益，這些理由均未得到法庭認(rèn)可。

　　(北京)

　　合同法規(guī)定：收受定金的一方不履行約定的義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金;當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。

　　法院審理后認(rèn)為，劉女士和祁女士簽訂房屋買賣合同后房屋價(jià)格明顯上漲，房屋現(xiàn)價(jià)值與原買賣合同價(jià)款之差額，應(yīng)為劉女士享有的合同履行后可以獲得的利益。現(xiàn)因祁女士的違約行為導(dǎo)致合同不能繼續(xù)履行，故對(duì)該可得利益應(yīng)予賠償。

　　關(guān)于賠償?shù)木唧w數(shù)額，朝陽(yáng)法院向北京市價(jià)格認(rèn)證中心咨詢后得知，涉案房屋的市場(chǎng)單價(jià)已經(jīng)為每平米1.7萬(wàn)元至2.2萬(wàn)元。法院在綜合考慮同地區(qū)房屋的當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格、雙倍返還定金仍不足以彌補(bǔ)劉女士經(jīng)濟(jì)損失的情況后，確定房屋現(xiàn)價(jià)與原價(jià)的差額為50萬(wàn)余元。

　　今年2月2日，朝陽(yáng)法院當(dāng)庭判決解除雙方的買賣合同，祁女士雙倍返還劉女士定金80萬(wàn)元，賠償50萬(wàn)余元，并賠償劉女士已支付的居間服務(wù)費(fèi)損失4萬(wàn)元。

　　毀約方式 不一而足 (北京)

　　此前的2007年12月18日，朝陽(yáng)法院就曾判決過(guò)一起類似案件。崔先生于2003年以22.5萬(wàn)元的價(jià)格將位于望京的一套房屋賣給陳女士。在房?jī)r(jià)猛漲之后，崔先生設(shè)置障礙拒絕辦理過(guò)戶手續(xù)。法院一審判決解除雙方的房屋買賣合同，崔先生退還陳女士定金1.6萬(wàn)元，并賠償陳女士房屋差價(jià)款47.6萬(wàn)元。崔先生已提起上訴。

　　在全國(guó)，由于房?jī)r(jià)飆升，部分售房人以種種借口拒絕履約引發(fā)的訴訟也呈上升趨勢(shì)。

　　據(jù)朝陽(yáng)法院奧運(yùn)村法庭何青葉法官介紹，2007年1月至11月，該庭共受理二手房買賣糾紛案件57件，案件上升率31.5%。中介市場(chǎng)不完善仍是二手房買賣糾紛頻發(fā)的主要原因之一，“黑中介”、問(wèn)題中介利用不合理的合同條款非法賺取差價(jià)，違規(guī)收取服務(wù)費(fèi)、看房費(fèi)，騙取定金等，使得交易者與中介公司的爭(zhēng)議在二手房糾紛中占有很大比例。同時(shí)，因房?jī)r(jià)上漲售房人違約導(dǎo)致的糾紛案件有所增加。

　　而據(jù)2007年上半年廣東省深圳市寶安區(qū)人民法院統(tǒng)計(jì)的數(shù)字，該院受理的二手房糾紛案件中，因售房人違約導(dǎo)致的糾紛更是占到了二手房糾紛案件總數(shù)的95.48%。

　　有的售房人發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)漲幅迅猛，甚至已超過(guò)支付違約金的數(shù)額，寧愿賠償違約金，或按合同約定雙倍返還定金，也不肯將房屋過(guò)戶，而是高價(jià)另賣。

　　為此，一些售房人挖空心思，不達(dá)目的不罷休。他們首先要求買房者加價(jià)，加價(jià)不成就想方設(shè)法毀約。朝陽(yáng)法院民一庭法官俞里江向《法周刊》記者總結(jié)出售房人經(jīng)常采取的幾種毀約方式：

　　(北京)

　　第一，共有人稱房屋買賣合同未經(jīng)其同意，主張房屋買賣合同無(wú)效。

　　目前，我國(guó)的房屋所有權(quán)證對(duì)于共有人的記載不全面，是家庭共有房產(chǎn)，可能就登記在其中一人名下，簽訂合同時(shí)，共有人未簽字，就容易發(fā)生共有人明知房屋買賣仍主張合同無(wú)效的情況。

　　第二，承租人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。售房人與第三人串通，偽造與第三人存在承租關(guān)系的相應(yīng)證據(jù)，由第三人訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效。

　　第三，售房人以房屋存在抵押，房屋買賣未告知抵押權(quán)人為由主張房屋買賣合同無(wú)效。

　　第四，簽訂房屋買賣合同時(shí)，如果售房人尚未取得房屋所有權(quán)，就可能采取多種方式違約。比如第三人主張房屋的所有權(quán)歸其所有，售房人僅是以其名義購(gòu)房，導(dǎo)致售房人根本無(wú)法交付房屋，房屋買賣合同只能被迫解除。

　　第五，售房人以各種理由稱對(duì)方違約，要求解除合同。

　　除此，還有稱所售房屋是央產(chǎn)權(quán)，政策規(guī)定不允許出售;以賣房時(shí)為避稅簽署的是“黑白合同”為由，要求認(rèn)定買賣合同無(wú)效等等，不一而足。

　　應(yīng)對(duì)之策 提高違約成本 (北京)

　　二手房交易手續(xù)繁多，而由于一些中介機(jī)構(gòu)的不規(guī)范操作和售房人的失信行為，經(jīng)常引發(fā)糾紛甚至連環(huán)訴訟，買房者可謂防不勝防。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒二手房買家，簽訂房屋買賣合同前一定要調(diào)查了解房屋的產(chǎn)權(quán)來(lái)源、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀;簽合同時(shí)更要“多留幾手”，避免房?jī)r(jià)攀升賣家反悔，不僅要約定合同履行的程序、細(xì)節(jié)，還要把合同不能履行的違約責(zé)任約定清楚，并在合同中適當(dāng)提高違約金額。

　　有關(guān)人士建議，還應(yīng)在合同中增加對(duì)不誠(chéng)信違約方的懲罰性條款，如售房人又將房屋賣給第三人并辦理過(guò)戶登記手續(xù)，導(dǎo)致原房屋買賣合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買方可以請(qǐng)求返還已付的購(gòu)房款及利息，并要求賠償損失，損失范圍包括房屋差價(jià)損失。

　　朝陽(yáng)法院法官牛冬華也認(rèn)為，二手房買賣中出現(xiàn)合同糾紛，區(qū)別于房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，購(gòu)房人主要依據(jù)與售房人所簽訂的合同進(jìn)行維權(quán)。如果在購(gòu)房合同中對(duì)房產(chǎn)今后的收益沒(méi)有明確約定，那么，購(gòu)房人可以主張索要房屋差價(jià)。