二手房房價上漲導致的惡意違約糾紛
賣方賣房后惡意違約的比例已經占到了全部二手房交易糾紛的九成以上。二手房房價上漲快，導致各種二手房買賣糾紛。
2009年底，在房地產經紀公司的介紹下，想要買房的劉正民看中了楊辰的一套建筑面積為46.58平方米的房屋，雙方經過協商達成一致。12月5日，楊辰、劉正民簽訂了房屋買賣合同，約定房價款47萬元。由于劉正民要申請貸款，可具體的貸款數額和時間還沒有確定，所以雙方對房屋的交付時間以及何時辦理所有權轉移登記沒有進行具體的約定，只約定在2010年2月5日前全部履行完畢，否則合同終止。
簽約的當天，劉正民支付了楊辰定金5萬元，并說好12月7日支付剩余的首付款11.5萬元。可是，約好的交首付款的時間，楊辰卻沒有到場，電話聯系時他自稱正在外地。從那之后，無論是劉正民還是中介公司聯系楊辰，要求辦理訴爭房屋的解押與過戶手續，楊辰都不配合。
無奈，劉正民只好將楊辰告上了法庭，要求解除合同，退還定金，并賠償經濟損失。訴訟期間，法院委托房地產評估公司對訟爭的房屋進行了評估，其價值已經從簽約時的47萬元漲到了74萬元。
房價上漲 導致惡意違約
據了解，由于房價的快速上漲，二手房交易糾紛頻繁發生，以北京市第二中級人民法院為例，2009年該院新受理的商品房預售合同糾紛1366件，二手房買賣案件1213件;而到了2010年，新受理商品房預售合同糾紛案件下降到了912件，可二手房買賣糾紛案件卻逆勢上漲，達到了1610件，上漲比例高達32.73%。
對此，二中院民一庭有關負責人介紹說，類似楊辰一案中，賣方賣房后惡意違約的比例已經占到了全部二手房交易糾紛的九成以上。“在二手房價格快速攀升，幾乎‘一天一個價’的市場環境下，賣房人賣出的房屋可能幾天之內價格就又有了明顯上升。如果賣房人缺乏交易誠信意識，很容易受到經濟利益的驅使，企圖用惡意毀約的不誠信手段，牟取房屋價格上漲帶來的非法收益。”
為了達到使房屋買賣合同無法履行的目的，賣房人采取的手段可謂五花八門。拖延交付房屋、拖延辦理房屋過戶手續、拒絕接受買房人交付的購房款、毫無理由地退還購房款等都是賣房人常用的方法，也有賣房人干脆隨便找一個根本不算理由的理由就要求解除合同。而最惡劣的是，部分賣房人為了達到解除合同的目的，惡意地將已經出售的房屋“一房多賣”，甚至出現根本沒有交易基礎的惡意過戶，故意釀成買賣合同客觀上無法實際履行的后果。
法官分析
法官對記者說：“賣房人通過不誠信的行為，追求的就是一種非法的投機利益，而這種利益無疑損害了守法買房人的正當利益，也破壞了正常的市場交易秩序。對于這種行為，法院會在查明事實的基礎上，通過相應的手段予以調整。”
在楊辰一案中，法院認為正是由于楊辰的不配合，才導致合同逾期終止。因此，法院在判決解除合同的同時，也依法判令由違約方楊辰承擔高額的賠償責任。除了雙倍返還5萬元定金外，還需賠償房屋現值與合同價格之間的差額27萬元。
法官說，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。從維護交易安全、交易穩定，保護守約方利益出發，賣房人以房屋價格發生變動為由拒絕履行合同的，人民法院一般不予支持。對于善意的買房人向賣房人主張因其違約行為造成的經濟損失的，人民法院一般都會予以支持。
但同時，法官也提示房屋交易雙方，應當強化慎重交易的嚴謹意識，簽訂合同、錢房交付、貸款抵押、辦理過戶等環節都應該嚴格依法進行。簽訂合同不明確、有遺漏，對房屋權屬與抵押登記疏于審查，過分依賴業務并不熟練的中介機構工作人員等，都會給糾紛的產生埋下隱患。
50010302002461號