二手房市場(chǎng)在新房的高價(jià)弊端下越來(lái)越火，隨之產(chǎn)生的二手房買賣糾紛也屢見不鮮。在購(gòu)房之初務(wù)必對(duì)房屋的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)人等做全面的調(diào)查和了解，以避免產(chǎn)生不必要的糾紛。
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1、未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋
根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)管理法》)及《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》(以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》)的規(guī)定，我國(guó)房屋所有權(quán)的取得以登記為準(zhǔn)，房屋所有權(quán)證是房屋所有權(quán)人享有房屋所有權(quán)的唯一合法證明，因此在未取得房屋所有權(quán)證之前，從法律上來(lái)講.還不能確定房屋的合法所有權(quán)人，這樣的房屋是無(wú)法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，此種房屋一旦轉(zhuǎn)讓.可能會(huì)因賣方不具備對(duì)房屋的處分權(quán)而導(dǎo)致買賣合同無(wú)救，或在房屋過(guò)戶時(shí)遇到障礙，從而屋法實(shí)現(xiàn)房屋交易。
2、違章建筑的房屋
違章建筑是指未經(jīng)主管部門許可而擅自動(dòng)工新建的各種建筑物，主要是指房屋。從違章建設(shè)人有無(wú)土地使用權(quán)的角度來(lái)講，違章建筑大體可分為兩種情況：一是建造人未合法取得土地使用權(quán)即擅自建造房屋;二是在已經(jīng)取得使用權(quán)的土地上，但尚未取得建設(shè)規(guī)劃許可證等相關(guān)批準(zhǔn)文件的情況下擅自建造房屋。這兩種情況下建設(shè)人均不能取得房屋的合法所有權(quán)，還可能被規(guī)劃部門認(rèn)定為違章建筑后而令其拆除或強(qiáng)行拆除，因此購(gòu)房者要購(gòu)買此類房屋沒有任何權(quán)利保障。
3、依法被司法和行政機(jī)關(guān)查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋
國(guó)家的司法機(jī)關(guān)主要是指法院、檢察院，行政機(jī)關(guān)如公安機(jī)關(guān)、海關(guān)等上述機(jī)關(guān)代表國(guó)家行使司法權(quán)力和行政權(quán)力，塒房屋的查封和扣押就是上述機(jī)關(guān)行使權(quán)力的表現(xiàn)，其目的就是限制所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不得對(duì)抗這種公權(quán)力。
4、所有權(quán)為共有，未取得其他共有人同意轉(zhuǎn)讓的房屋
房屋所有權(quán)共有意味著房屋的所有權(quán)人不是一個(gè)人，例如，夫妻共有房產(chǎn)、兩方或多方共同出資取得的房產(chǎn)、多個(gè)繼承人因繼承而共同所有的房產(chǎn)等，其中最典型的就是夫妻雙方婚后取得的房產(chǎn)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在共有的狀態(tài)下，共有人對(duì)房屋均享有權(quán)利，這時(shí)如果共有人之一擅自將房屋出售,實(shí)際上是將其他共有人所占有的房產(chǎn)份額也進(jìn)行了處分，那么勢(shì)必將侵害其他共有人的利益，為此，共有人要處分房屋，必須征得其他共有人的書面同意。否則，即使進(jìn)行了處分，這種處分也是無(wú)效的。
5、在農(nóng)村集體土地上興建的房屋(俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)吐地管理法》的規(guī)定，我國(guó)土地所有權(quán)包括兩種方式，即國(guó)家土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。城市居民從事建設(shè)應(yīng)當(dāng)依法使用國(guó)有土地，農(nóng)村居民每可申請(qǐng)一處宅基地，農(nóng)村土地不能用于非農(nóng)用途，因此以前大量存在的利用農(nóng)村集體土地建設(shè)的房屋對(duì)外出售的“小產(chǎn)權(quán)房”是不受法律保護(hù)的。
6、已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋
通常情況下，被列入拆遷范圍的戶口是被凍結(jié)的，而已列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門將不予辦理過(guò)戶。因此如購(gòu)買了此種房屋，將會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。
那么如何查詢所購(gòu)買的房屋是否被列入拆遷范圍呢?可以采取以下措施：般情況下一兩年內(nèi)將被拆遷的房子，能夠在各區(qū)的房地產(chǎn)交易所(中心)查到。另外，購(gòu)房者還可以向所在區(qū)縣房管局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。購(gòu)房者還可以到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐?wèn)一下這里的戶口是否己被凍結(jié)，被凍結(jié)戶門的房屋早晚是要被拆的。此外，還有一些規(guī)劃中要拆遷的房子在房管局沒有記錄，也可委托中介公司幫助查詢這類問(wèn)題。
50010302002461號(hào)