二手房質量糾紛怎么解決

  二手房質量糾紛不斷。如何才能保障廣大業主的利益?日前,有專家提出,借鑒西方發達國家模式,由專業驗房師出具驗房報告后,二手房才能進行交易。這一提議雖叫好,但卻遇到賣方市場現狀的限制。購房者苦惱:在火熱行情下,根本沒有跟上家談判的可能性。

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  先驗后賣已有先例

  “這房子就是個‘藥罐頭’,我吃藥已經三年半了!”家住武寧路的姬先生指著自己滲水發黑的墻面告訴記者。自從2003年他買進這套小兩房以后,與樓上住戶的糾紛就沒有斷過,但由于房屋本身的質量問題較多,幾次維修都難以從根本上解決問題。“早知道如此,我是絕不會買這套房子的!現在準備粉一粉,到中介去掛牌出售。”姬先生無奈地說。

  類似姬先生這樣遭遇的業主在本市還有很多!在整個二手房購買過程中,購房者與上家信息大都是不對稱的:在中介的陪同下看房,經常與上家見不了面,僅僅看了房子的外貌(有時在晚上還只能看個大概),就繳了錢委托中介去辦交易手續,然后拿房。

  由于大多數業主對房產質量是外行,無法檢驗自己所購房產是不是存在質量問題,所以在收房之后,如果房屋出現質量問題,如滲漏、開裂、傾斜等,找上家肯定無用(不可能退房);找開發商也是沒門,因為許多房子已經是十年以上房齡,開發商不知去向。即使找到,有些房子也已經過了“保質期”;找中介更是徒勞,因為中介只管收交易費。這樣,購房者只能自認倒霉。肇嘉浜路、大木橋路口一位業主季小姐就是因為買進一套劣質二手房,光官司就打了五年,將滿頭青絲打成了一頭白發。

  記者了解到,在美國、法國、澳洲等一些發達國家和地區,二手房屋買賣時,必須由驗房師對所出售房屋進行質量檢驗并出具報告后,才可以進入市場交易。如在法國,驗房師被稱為“房屋公證員”。要對房屋的水電、管道、保溫層、結構等進行檢測,房屋檢驗報告出來后,方可進入房屋買賣程序。驗房報告是房屋銷售的前提,這樣才能體現消費者的知情權和交易的公平性,出售房屋的現狀由權威機構認定,驗房師理所當然地承擔起這個角色。

  在上述發達國家和地區,建筑及房地產行業已經很規范,法制很完善,與驗房師這一重要職業關系密切。驗房行業在歐美興起于上世紀70年代,至今早已被社會廣泛接受,成為房地產交易過程中的重要環節。許多有經驗的地產從業人員都意識到其必要性和重要性:一方面為保護顧客利益,另一方面也減輕了自己將來可能承擔的責任。在我國建筑及房地產行業尚待規范的情況下,市場上的驗房需求更大,驗房師更有生存空間。但我們的現狀卻是:權威的驗房師不驗房,民間的驗房師偷偷摸摸檢驗而不權威,二手房驗房完全是個空白區!

  發達國家經驗可以借鑒。增加二手房交易前的驗房環節,提高二手房質量的透明度,維護消費者的合法權益,是大量減少房屋買賣糾紛、建立和諧社會的基礎,也是規范房地產市場必不可少的一種手段。

  買方哪有談判權

  二手房先驗房后交易雖是大勢所趨,但在當下賣方市場下,購房者卻很難有操作實施空間。

  湯先生日前致電本報反映,上周日,他看中赤峰路附近的一套小兩房,68平方米掛牌價77萬元。當房東看到兩組客戶都有購買意向時,當即提價到78.6萬元。考慮到上浮價格尚能接受,湯先生咬咬牙決定購買。約好當天下午五點鐘在中介門店簽約,但當湯先生帶著定金趕到約定地點時,對方卻告之,對不起,這套房子我們現在不賣了。“這是我一周內第二次被房東‘忽悠’了。第一次房東開價50萬元。簽約時,直接漲到了52萬元,我稍一猶豫,就被另一個購房者買去了。這一次更干脆,不賣了。”湯先生不滿地說。

  類似湯先生的遭遇,在近期游走于二手房市場的購房者當中屢見不鮮。在賣方市場下,購房者很難有“議價權”可言!湯先生感慨:現在不提價就算好房東了!要有驗房報告才交易,愿望雖美好,但現實很殘酷,至少目前缺少實現的環境!

  中介人員將目前房東心態概括為四個字:提價、惜售。不少房東看到有三組以上的客戶看房,態度馬上變化,立即提價。除此之外,房東惜售也早已不是新鮮事。信義不動產研究人員表示,由于房價一路往上走,很多房東基于對后市的預期,原本掛牌的房源現在決定不賣了。據悉,上海目前正對一手房捂盤、內部銷售等行為進行整治。業內指出,二手房惜售根本就不可能管,因為業主有賣與不賣的自由,只能希望市場本身來解決。

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