核心內容：什么是瑕疵面積？引瑕疵面積引發的糾紛主要有哪些？下面，承業律師事務所房地產小編為您詳細介紹有關的內容。
日前，市一中院審理了一起別墅買賣糾紛案。這起案件的起因是，物業公司要拆除上家無償附送的搭建面積，下家以此要求解除買賣合同未獲同意。由此引出二手房交易中一個帶有普遍性的問題：若買賣中存在贈與“瑕疵面積”的情況，如無償附送搭建的“陽光房”、地下室或無產權證的露天平臺、停車位等，當下家因無法享用這些“瑕疵面積”而與上家對薄公堂時，二手房買賣合同是該繼續履行，還是應當解除呢?
事件回放
去年12月，馬女士通過中介公司向吳女士購買了一套二手別墅。在支付大部分房款后，雙方辦理了過戶手續。由于吳女士此前在別墅外自行搭建了部分建筑物，為此，雙方在合同補充條款中約定，吳女士自行搭建的那部分面積無償送給馬女士，由馬女士自行處理。
今年2月，馬女士通過律師致函吳女士，稱自己從小區物業管理處獲悉，吳女士先前在別墅外搭建的是違章建筑，在交易前便被要求拆除，但吳女士在賣房時并未說明這一情況，因此提出解除房屋買賣合同。對此，吳女士不同意。吳女士認為，違章建筑被要求拆除是理所當然的，所以當初在補充條款中明確：搭建面積是無償贈送的，因此買賣合同應繼續履行，馬女士需按約定支付余下房款。雙方爭執不下，走上公堂。
案件焦點
在市一中院審理過程中，案件焦點很快浮出水面：房屋買賣中贈與“瑕疵面積”，如違章建筑、露天平臺等，是否會影響到整個二手房房屋買賣合同的有效性。不少專家認為，隨著商品房建筑形態的日益多樣化，該問題將會越來越多。
據了解，“買頂樓，送露臺”、“買別墅，送地下室”等情況在本市新建商品房銷售中時有出現。這些不僅是一些一手房的賣點，也成為二手房交易中上家定價的砝碼之一。問題在于，上家附送的露天平臺并沒有產權證，本質上屬于公共面積，而未經批準建造的地下室或“陽光房”更屬于違章建筑之列。因此，贈與“瑕疵面積”顯然會因違法而成為無效行為。更為重要的一個問題是，這會導致整個二手房買賣合同無效嗎?
專家觀點
對后一個問題，專家目前持兩種不同的觀點。浦東新區法院的一位法官認為，如果房屋買賣合同中沒有約定單價，僅約定了整套房屋的價格，那么“瑕疵面積”不能視為贈與行為，而應作為買賣合同標的物的一個有機組成部分，上家要承擔“瑕疵擔保責任”。因此，在下家不能享用“瑕疵面積”時，買賣合同應予解除。
另一種觀點認為，買賣與贈與是兩種不同的法律關系。不管買賣合同中是否約定了房屋單價，都不能將“瑕疵面積”視為買賣合同標的物的組成部分。民事訴訟法專家沈宗漢則認為，在房屋買賣中，上家是否有權贈送“瑕疵面積”是個值得探討的問題，但無論如何，這種贈送行為只是普通的瑕疵糾紛，構不成合同法定解除理由之一的根本違約。
50010302002461號