核心內(nèi)容：下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編介紹一關(guān)于二手房買賣質(zhì)量瑕疵糾紛的訴訟案例，通過法院對這個(gè)案例的判決，為您詳細(xì)解答如何處理此類糾紛問題。
【案情簡介】
2006年1月18日，原告李某明和被告范某清簽訂了一份《北京市二手房買賣合同》，該合同約定了房屋的建筑面積、轉(zhuǎn)讓價(jià)格，但對房屋內(nèi)的廳、室等相關(guān)情況未做出明確約定。2006年3月12日，被告將房屋交付給原告使用，雙方在房屋交接單上簽字后，被告將房屋鑰匙交給原告。同年4月18日，原告李某明取得上述房屋的《房屋產(chǎn)權(quán)證》。
2006年5月21日，原告房屋所在地的物業(yè)管理部門向原告李某明發(fā)出違章限期整改通知，明確原告房屋內(nèi)四處被拆除的承重墻須在2006年7月30日前恢復(fù)原狀，否則將采取有關(guān)措施，并給予一定數(shù)額的罰款。原告收到違章限期整改通知書后，向物業(yè)公司反映，其購買的房屋自從住進(jìn)來之后就是現(xiàn)在的狀態(tài)，自己并沒有擅自更改房屋內(nèi)的任何承重墻。物業(yè)公司隨后拿出原告房屋的戶型規(guī)劃圖，原告才得知現(xiàn)住的房屋已被被告范某清擅自拆改。據(jù)此，原告李某明聯(lián)系被告，但被告承認(rèn)更改過房屋的戶型結(jié)構(gòu)，并表明現(xiàn)在已出售給原告，原告在購買時(shí)并未提出異議，現(xiàn)在產(chǎn)生的問題應(yīng)由原告自行解決。
原告李某明認(rèn)為，其與被告簽訂購房合同時(shí)，合同約定被告交付的房屋應(yīng)是三室一廳，但其交付的房屋卻是二室二廳，本人當(dāng)時(shí)提出疑問，并向被告詢問是否更改過房屋內(nèi)的結(jié)構(gòu)，但被告予以否認(rèn)。可見，被告在出售房屋時(shí)隱瞞房屋的原始現(xiàn)狀，導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理部門向其發(fā)出限期整改通知書，要求自己恢復(fù)四處被拆的承重墻，否則給予一定數(shù)額的罰款。但是，如果對房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行拆改、恢復(fù)被拆的承重墻，會(huì)給自己造成經(jīng)濟(jì)損失8萬元，故原告要求被告承擔(dān)拆改承重墻的責(zé)任。
鑒于此，原告與被告協(xié)商，要求被告承擔(dān)房屋拆改給自己造成的經(jīng)濟(jì)損失或由被告承擔(dān)拆改房屋承重墻的責(zé)任，但未取得共識。原告無奈之下于2006年6月24日依法向北京市豐臺區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告恢復(fù)所購房屋原始現(xiàn)狀，并承擔(dān)經(jīng)濟(jì)損失1.5萬元。
被告范某清認(rèn)為，自己與原告簽訂購房合同后即將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至原告的名下，故原告現(xiàn)是房屋的產(chǎn)權(quán)人，房屋由此產(chǎn)生的拆改行為應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人(原告)自行承擔(dān)。更何況，本人在出售房屋時(shí)，原告對此并未提出任何異議，現(xiàn)物業(yè)部門要求原告恢復(fù)被拆的承重墻與自己無關(guān)，理應(yīng)由原告自行承擔(dān)恢復(fù)墻體的責(zé)任。綜上，原告向法院提起的訴訟請求缺乏法律事實(shí)和法律依據(jù)，故請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
【法院判決】
北京市豐臺區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告李某明雖主張實(shí)際交付的房屋為二室二廳，而非合同約定的三室一廳，但因涉訴合同對廳、室結(jié)構(gòu)并無約定，且原告李某明亦未提供其他證據(jù)能夠證明在被告范某清將系爭房屋出售前，已經(jīng)改變了該房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。對此，原告李某明在整個(gè)購房過程和房屋交接時(shí)均未提出異議。鑒于整改通知發(fā)出時(shí)，原告李某明已取得系爭房屋權(quán)利憑證，成為房屋所有人，故應(yīng)由原告李某明自行承擔(dān)恢復(fù)墻體責(zé)任。
據(jù)此，原審法院依照《民法通則》第5條、第85條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告李某明的訴訟請求。
原告李某明不服一審法院做出的判決，遂向北京市第一中級人民法院提起上訴，其上訴稱，被告范某清出售房屋時(shí)，只講明房屋經(jīng)過裝修，并沒有告知承重墻已被破壞，存在欺騙的行為。原審法院以原告李某明在購房過程中和房屋交付時(shí)未對房屋的狀況提出異議就判決被告范某清不承擔(dān)恢復(fù)房屋承重墻的責(zé)任，依據(jù)不足。故請求二審法院撤銷原判，支持上訴人的訴訟請求。
被上訴人(被告)范某清辯稱，房屋的結(jié)構(gòu)狀況在原告李某明看房和房屋交付時(shí)并無差別，上訴人原告李某明對此是明知的，故原審法院判決并無不當(dāng)，請求二審法院維持原判。
北京市第一中級人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告李某明與被告范某清簽訂的《北京市二手房買賣合同》合法有效，雙方均應(yīng)洛守。在本案合同關(guān)系中，被告范某清負(fù)有對所出售房屋瑕疵擔(dān)保的義務(wù)。雖然根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)能夠證明原告李某明在購房過程中對房屋的結(jié)構(gòu)狀況沒有提出異議，但卻不能得出被告范某清已盡告知義務(wù)，以及對出售標(biāo)的物瑕疵可以免責(zé)的結(jié)論。現(xiàn)原告李某明以被告范某清出賣房屋時(shí)未告知承重墻被拆除及物業(yè)管理部門已向其發(fā)出限期整改通知為由，要求被告范某清恢復(fù)系爭房屋內(nèi)承重墻，有法律依據(jù)，應(yīng)予支持。
據(jù)此，北京市第二中級人民法院依照《民事訴訟法》第153條第1款第(二)項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
被告范某清應(yīng)在判決生效之日起60日內(nèi)，恢復(fù)系爭房屋內(nèi)承重墻，費(fèi)用由被告自行承擔(dān)。
【爭議焦點(diǎn)】
售房者未盡房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保義務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)違約責(zé)任?
【房地產(chǎn)律師點(diǎn)評】
本案系一起因售房者出售承重墻已被破壞的房屋時(shí)，未告知該事實(shí)，導(dǎo)致二手房買賣合同履行完畢后買受人起訴要求其進(jìn)行修復(fù)的案件。
在本案中，被告范某清面對原告李某明的訴訟請求，在一、二審中都強(qiáng)調(diào)原告李某明對房屋出售前已經(jīng)過裝修是明知的，所以自己的行為不存在欺騙。原審法院也認(rèn)為，《二手房買賣合同》的簽訂、房屋的交付以及權(quán)利的轉(zhuǎn)移，都意味著被告范某清已經(jīng)履行了合同的義務(wù);通過雙方當(dāng)事人的陳述，均證實(shí)原告李某明在看房和簽訂二手房買賣合同時(shí)對系爭房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀從未表示異議。原審法院對本案的認(rèn)定理由看起來似乎“很充分”，既然在簽訂《二手房買賣合同》之前以及在合同履行的過程中，被告范某清都不存在違約的事實(shí)。那么在合同履行完畢之后就不應(yīng)該對合同標(biāo)的物產(chǎn)生的問題承擔(dān)責(zé)任。而事實(shí)上，原審法院忽略了這樣一個(gè)事實(shí)：即本案是因合同售房者交付品質(zhì)存在隱蔽瑕疵的房屋而引發(fā)的訴訟。雖然在合同簽訂和履行過程中，原告李某明從未對房屋的結(jié)構(gòu)狀況表示異議，但是就本案的證據(jù)來看，被告范某清也無法證實(shí)其曾明確告知原告李某明房屋內(nèi)的承重墻已被破壞的事實(shí)。可見，正是因?yàn)楸桓娣赌城咫[瞞了系爭房屋存在的隱蔽瑕疵，才導(dǎo)致原告李某明做出了違背其真實(shí)意志的意思表示，購買了存在瑕疵的房屋。
所謂物的瑕疵，是指出賣人就其出賣的標(biāo)的物的品質(zhì)、價(jià)值、效用上所存在的表面或隱蔽的瑕疵。出賣人的瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)和品質(zhì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)，即出賣人應(yīng)保證交付的標(biāo)的物在物質(zhì)形態(tài)和權(quán)利狀態(tài)上都是完整的、無瑕疵的，符合標(biāo)的物的通常或特別約定的用途，出賣人如違反此項(xiàng)義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第111條規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。對違約責(zé)任沒有約定或者約定不.明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，受損害方根據(jù)標(biāo)的的性質(zhì)以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔(dān)修理、更換、重作、退貨、減少價(jià)款或者報(bào)酬等違約責(zé)任。”在本案中，原告李某明簽訂購房合同的目的是為了購買到符合建筑安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，被告范某清因此負(fù)有將房屋的現(xiàn)實(shí)狀況和隱蔽問題明白無誤地告知前者的義務(wù)，在此前提下再由原告李某明做出購買與否的意思表示。雖然被告范某清已經(jīng)按照合同約定交付了系爭房屋，原告李某明亦取得了系爭房屋的產(chǎn)權(quán)證，但由于出賣的房屋的確存在瑕疵，而瑕疵的產(chǎn)生是在雙方交易之前，被告范某清隱瞞系爭房屋承重墻已被破壞的行為違反了誠實(shí)信用原則，已經(jīng)造成了履行不當(dāng)?shù)氖聦?shí)，而房屋四處承重墻被拆除顯然將對房屋產(chǎn)生重大的安全隱患，故房屋出賣人被告范某清應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
另外，當(dāng)事人在從事民事活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)恪守誠實(shí)信用原則，以善意的方式全面履行其義務(wù)。本案系爭房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)在原告李某明看房至房屋實(shí)際交付過程中的確未發(fā)生改變，但承重墻被破壞與否對于非建筑專業(yè)人士的原告李某明來講，僅憑直觀所見是無法做出正確判斷的，這就需要被告范某清如實(shí)告知房屋存在的隱蔽瑕疵。承重墻在交易之前就被拆除，被告范某清交付的標(biāo)的物是存在隱蔽瑕疵的，當(dāng)面臨有關(guān)部門的處理時(shí)，理應(yīng)由被告范某清承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，恢復(fù)系爭房屋的原狀。故本案二審法院改判被告承擔(dān)恢復(fù)被拆的承重墻是符合法律規(guī)定的，也是合理正確的。
50010302002461號