核心內容：隨著市場經濟的發展，近些年來離婚涉及按揭購房的案件數量不斷攀升。由于我國《婚姻法》及相關司法解釋對于按揭房屋如何認定歸屬和進行分割沒有明確規定，如果僅按照房產證取得的時間作為劃分按揭房屋屬于婚前個人財產或者婚后夫妻共同財產的標準，則可能出現對一方顯示公平的情況。下面，承業律師房地產小編為您詳細介紹按揭房屋離婚分割的法律知識內容。
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離婚房產分割
一、婚前共同出資交首付，婚后按揭還貸
首先，此種情形應當明確，不論房產證上是一方的名字，還是雙方的名字，均為夫妻共同財產，按揭的債務為夫妻共同債務;其次，應按照現有的市場價格計算房屋價值;再次，應當注意，該出資行為發生在婚前，非產權名義人應對自己出資行為并非贈與或借貸進行舉證。否則，如果在產權名義人予以否認，并以個人婚前財產出資為由主張房屋歸個人所有的情形下，非產權名義人的利益將無法得到法律保護。例如李某、王某婚前各自出資2.5萬元交納首付按揭購買價值20萬元的房屋一套，并將產權登記在李某名下，婚后李某用自己的工資償清剩余貸款。離婚時雙方在房產分割上產生爭議，李某主張房屋歸自己所有，并同意補償王某婚前交納的2.5萬元首付款。王某則主張該房屋系夫妻共同財產，要求平均分割。本案中，因房屋系雙方婚前共同出資購買，雖然產權登記在李某名下，但該房屋仍為夫妻共同財產。雖然李某在婚后用自己工資還清了剩余貸款，但法律明文規定婚后任何一方工資、獎金等收入為夫妻共同財產，也就是說李某是用共同財產償還了拖欠銀行的貸款，故房屋應為夫妻共同財產。按照分割不動產的相關規定，李某、王某可以采取競價取得、作價補償或變價拍賣后均分房款等形式分割該房產。
二、婚前一方支付首付，婚后雙方共同還貸
對于此種情形，理論界有兩種觀點：第一種觀點認為，雖然房屋為一方婚前購買，但房屋作為夫妻共同居住使用，且用共同財產償還貸款，該房屋理應成為夫妻共同財產，離婚時應按夫妻共同房產處理。第二種觀點認為，《婚姻法》明確規定，一方婚前財產為個人財產。一方婚前以個人名義辦理按揭貸款，取得了房屋產權的確認手續，無論何時取得產權證，房屋都應視為婚前個人財產。
筆者比較贊同第二種觀點，因為根據《物權法》的相關規定，判斷按揭房屋歸屬的關鍵因素在于房屋產權證書記載的權利人以及房屋產權取得的時間。如購房人在婚前已取得房屋的所有權，在婚姻關系存續期間只是為了還貸而將房屋的所有權抵押給銀行，和銀行之間形成債權債務關系。夫妻用共同財產還貸也只是在夫妻之間產生了債權債務關系，并不會因共同還貸而改變房屋所有權的歸屬，這是符合不動產的公示原則。此外，因為婚后共同償還貸款的行為并不改變房屋屬于個人財產的性質，所以離婚后未償清的貸款仍為個人債務。需要說明的是，共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為夫妻共有財產，在離婚時產權名義人應補償配偶已還貸款數額的一半作為共同財產分割款。當然，如果一方確能證實，其還貸資金來源于婚前個人財產，那么該部分不應認定為夫妻共有財產。
例如，李某婚前以自己的名義購買住房一套，該住房價值20萬元，李某支付首付款6萬元。婚后取得房產證，登記的所有權人是李某，婚后李某又用自己的工資累計償還貸款5萬元。本案中，首先該房是李某婚前按揭購買，雖然在婚后取得房產證，但房屋所有權是在李某簽訂購房協議時即已確定下來，該房并不因李某與王某結婚而變成夫妻共同財產。其次婚后李某用個人工資交納貸款，根據法律規定，夫妻的工資、獎金等收入為共同財產。故對于婚后李某交納的按揭款應認定為用夫妻共同財產償還個人債務，現雙方離婚，對此部分必須進行分割。所以本案的財產分割結果是：(1)房屋歸李某所有;(2)李某應支付給王某的夫妻共同財產分割款(5萬元×1/2)2.5萬元。
三、個人婚前購房，夫妻共同還貸，離婚房屋增值部分應如何處理
這一問題是按揭房屋在離婚訴訟財產分割中最具爭議的問題，目前無論是法律還是司法解釋均無明確規定。有人認為，婚前個人房屋在婚姻關系存續期間產生的增值或縮水部分是屬于個人財產價值浮動。房屋是在結婚之前取得，系婚前財產，雖有婚后共同還貸情形，但該還貸行為只是雙方用夫妻共同財產對個人債務的償還，且房屋屬于家庭居住自用，并非基于投資盈利的目的購置，故不屬于婚姻法解釋中所描述的投資性財產的范疇。所以即便該爭訟房屋存在增值，該部分財產也不屬于婚姻法所指的個人財產投資收益，不應認定為夫妻共同財產。
婚前個人購房，婚后共同償還貸款，增值部分如果一概作為個人財產處理，是對夫妻之間分工和非產權方對家庭貢獻的漠視。訟爭房產雖系一方在婚前購買，但按揭款屬于用夫妻共同財產償還，這一部分資金被購房一方占用，直接導致了另一方在婚姻存續期間的投資機會、投資規模以及生活品質受到一定的限制和影響。因此，如果這一部分房屋增加值也列入個人財產歸購房一方享有，則對另一方顯然有失公平。所以，盡管一方婚前房產仍歸該個人所有，但該房產在婚后的增值，凝聚了非產權方配偶的貢獻，則該配偶有權享受這種收益，有權得到補償。例如：婚前王某購買價值30萬元的新房一套，其中交納首付款20萬元，按揭10萬元，房產證登記在王某名下。王某與李某結婚，雙方按月歸還房貸，至貸款全部還清。后二人因感情不和離婚。在分割共同財產時，李某提出：房屋系婚后雙方共同償還貸款所購，應按共同財產進行分割(此時新房市值50萬元)。王某則認為：根據物權法和婚姻法的規定，該房系其個人財產。本案中，首付20萬元是王某婚前用個人財產交付，故王某系該房屋的所有權人。房屋按揭部分是用夫妻共同財產償還，應認定王、李每人各出資5萬元。新房增值部分應根據雙方對房屋的貢獻大小按比例分割。在30萬元的總份額中，王某出資25萬元占總額的六分之五，李某出資5萬元僅占六分之一。所以在增值額的20萬元中，王某應該按同樣的比例獲得16.67萬元，而李某應該得3.33萬元。所以，最終房屋歸王某所有，王某應補償李某8.33萬元。
四、按揭購房，離婚時尚未取得所有權證書應如何處理
根據《婚姻法》的相關解釋，離婚時，雙方對尚未取得所有權或者尚未完全取得所有權的房屋有爭議且協商不了的，人民法院不宜判決房屋的所有權歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。待取得房屋產權證后，再由一方另行向法院起訴。另外，最高院民一庭相關解釋也明確規定，法院不宜判決房屋所有權歸屬的范圍包括：購買福利性政策房屋、商品房、經濟適用房這三種房屋的，在離婚時，尚未取得房屋所有權證書的，法院不宜就該房所有權直接作出判決。所以，離婚時對按揭房屋的權屬有爭議但能協商好的，可按雙方的合意處理房屋權屬;若協商不成的，法院可判決按揭房屋歸一方使用，待房屋產權證發放下來后，再作處理。
綜合上述幾種情形，筆者認為，婚姻關系是特殊的人身關系，不是商品交換、市場經營，基于這種特殊身份關系而產生的財產關系不同于一般的物權或合同關系，有其特定的法律規則，不能簡單地適用合同法、物權法，而要以婚姻法及其相關司法解釋為原則。鑒于有些當事人法律意識淡薄，往往基于面子觀念在婚前未能明確房產的權屬以及詳細約定還款數額、方式等事宜，導致婚姻破裂時財產糾紛增多，尤其涉及房產分割時易產生矛盾。為了避免不動產權屬不明的現象產生，甚至激化各方矛盾，同時也為了防止財產權利人利益受損。筆者建議，若婚前雙方共同出資購買的房屋，可在辦理房屋產權證時，要求登記機關將該房屋登記在雙方名下;若婚前以按揭貸款方式購買房屋，夫妻雙方可就財產的權屬問題進行書面的約定，約定房屋歸一方所有或雙方共有。公民只有增強法律意識，拋開傳統的面子觀念，在糾紛未產生時先做到“親兄弟，明算賬”，才能明確房產的權屬，以保障雙方利益。
50010302002461號