一、案情簡介 申請人（反請求被申請人）：賴某某、陳某某 被申請人（反請求申請人）：易某某、孫某 2007年8月14日，申請人、被申請人通過中介方廣州市某房地產中介服務有限公司簽訂一份《二手房買賣合同（居間）》及《二手房買賣合同（居間）》（附件：“付款方式”），約定由申請人購買被申請人的涉案物業。合同第2條第1款約定：該物業之成交價為人民幣675,000元，此成交價已含該物業所有樓款及現有已繳之全部雜費。該物業有關付款方式詳見《附件》，買賣雙方均同意按照《附件》所約定的條款交付樓款。買方須按該付款方式按時付清樓款，賣方應提供合法有效的收費憑證給買方。第3條第5款約定：買賣雙方同意在簽訂本合同后，賣方將該物業之權屬證明原件交由經紀方或銀行指定按揭機構等其他機構保管至該物業交易遞件當日。第5條第5款約定：買賣雙方同意授權委托經紀方協助買賣雙方進行有關的該物業交易事宜，包括代為收取、保管、轉交該物業之樓款。第7條第1款約定：本合同簽訂后，若賣方有下列情形之一的，即視為違約。屆時，賣方除須退還買方已付款項外，還應賠償與定金同等數目之金額給買方以彌補買方之損失，另買方有權解除本合約：……（4）賣方在買方、或有關政府部門、或銀行等其他機構、或經紀方發出關于辦理本次交易的有關手續的通知后五天，仍不履行本合約之條款時；（5）賣方包括但不限于無故終止本合約、拒絕出售該物業、或不履行本合約之約定、或履行的約定不符合本合約之要求等情形的，從而導致本合約無法履行。該合同附件“付款方式”約定：買賣雙方均同意經紀方按下列E種方式收付樓款：E涂銷抵押后按揭付款：（1）［定金］〔部分定金〕人民幣1萬元整，買方應在簽署本合約同時交付給經紀方，由經紀方無息轉給賣方并自動轉為部分樓款。（2）定金余款：人民幣2萬元整，買方須在2007年8月16日前交付給經紀方，由經紀方無息轉給賣方并自動轉為部分樓款。（3）首期樓款（不含定金）：人民幣175,000元整，買方應在2007年10月1日前交付給經紀方。 合同簽訂后，雙方又簽訂一份《補充協議》，約定：房地產買賣（居間）合同NO：0000183合同附件：付款方式E種方式付樓款中第3條買方首期款交付時間現經買賣雙方同意辦理完涂銷抵押／歸完檔產權清晰之日起15日內買方在遞件當天支付。此份協議一式三份與合同具有同等法律效力，以上條款若與合同條款有沖突之處，則以此份補充協議為準。2007年8月16日，申請人向被申請人交付定金3萬元。2007年8月28日，申請人向被申請人交付3萬元。 申請人的仲裁請求為：（1）被申請人向申請人支付人民幣12萬元整；（2）被申請人向申請人支付律師費人民幣4000元整；（3）請求解除申請人與被申請人簽訂的《二手房買賣合同（居間）》；（4）本案的財產保全費1140元由被申請人承擔；（5）仲裁費用由被申請人承擔。 被申請人的仲裁反請求為：（1）請求裁令申請人因其違約行為給被申請人賠償損失人民幣200,000元；（2）請求裁令申請人向被申請人支付律師費及查詢費用人民幣13,620元；（3）請求裁令由申請人承擔本案的仲裁費用。
二、爭議焦點 本案的爭議焦點在于誰違約，申請人稱被申請人在收了申請人的定金后，拒絕遞件辦理二手房過戶手續，構成違約。而被申請人則稱根據合同約定，申請人未按時付樓款，構成違約。
三、裁決結果 仲裁庭根據《合同法》第67條、第94條、第115條的規定，裁決如下： （1）解除申請人與被申請人簽訂的《二手房買賣合同（居間）》； （2）被申請人向申請人支付人民幣9萬元； （3）被申請人向申請人支付申請人因本案支出的律師費人民幣4000元及財產保全費1140元； （4）對被申請人的全部仲裁反請求不予支持； （5）仲裁請求仲裁費20,741元，由申請人承擔4148元，被申請人承擔16,593元（該費用已由申請人預繳，被申請人承擔的部分由被申請人逕付給申請人）；仲裁反請求仲裁費10,172元由被申請人承擔。 以上由被申請人支付給申請人的款項，自本裁決書送達之次日起十日內一次付清。逾期支付，按照《民事訴訟法》第229條的規定處理。
四、裁決理由 （一）關于雙方簽訂的《二手房買賣合同（居間）》及《補充協議》的效力問題 仲裁庭認為，申請人與被申請人于2007年8月14日簽訂的《二手房買賣合同（居間）》是雙方真實意思表示，且沒有違反法律、行政法規的強制性規定，內容真實有效，雙方均應恪守履行。關于《補充協議》的效力問題，申請人認為該合同是雙方在簽訂合同后簽訂的，是雙方真實意思表示，合法有效。被申請人則認為該協議上賣方只有被申請人易某某的簽字，而沒有孫某的簽字，買方則只有申請人賴某某的簽名，沒有陳某某的簽字，經紀方只有童某某的簽字，沒有加蓋公司的印章，因此補充協議無效。對此，仲裁庭認為，該補充協議約定的是付款時間而不是處分共同財產，且協議上有作為賣方的被申請人易某某的簽字、作為買方的申請人賴某某的簽字以及中介方人員童某某的簽字，童某某在申請人向被申請人支付定金3萬元時亦作為見證人在收據上簽了字，對此被申請人亦予以確認。因此，被申請人的抗辯不成立，雙方簽訂的補充協議有效。 （二）關于申請人要求解除雙方簽訂的《二手房買賣合同（居間）》的仲裁請求 仲裁庭認為，根據合同第三條第五款約定，被申請人將該物業之權屬證明原件交由經紀方或銀行指定按揭機構等其他機構保管至該物業交易遞件當日。根據雙方簽訂的《二手房買賣合同（居間）》附件：“付款方式”E第四條的約定，申請人應當在2007年10月1日將首期款支付給經紀方，但隨后雙方簽訂的《補充協議》對付款時間進行了重新約定，即應當于辦完涂銷抵押、歸完檔、產權清晰之日起15日內申請人在遞件當日支付。合同簽訂后，申請人依約向被申請人支付了定金，被申請人亦將涉案二手房的房產證交給了中介方保管。但被申請人于2007年9月25日辦完涂銷抵押登記之后將房產證取回，致使雙方無法完成交易遞件手續，合同無法繼續履行。根據《合同法》第67條的規定：當事人互負債務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。因此，被申請人違約在先，申請人沒有向被申請人交付首期樓款并不構成違約。 關于被申請人抗辯稱申請人另行委托某公司辦理房地產交易，申請人構成違約的問題。仲裁庭認為，根據被申請人提供的廣州市某中介服務公司工作人員賴某的證人證言，申請人委托某公司辦理的是涉案物業的按揭手續。根據雙方簽訂的合同第5條第5款的約定，買賣雙方授權經紀方協助雙方進行有關的該物業交易事宜，包括代為收取、保管、轉交該物業之樓款。而申請人委托某公司辦理按揭業務屬于專項委托，與雙方共同委托廣州市某中介服務公司辦理涉案物業交易事宜的合同約定并不沖突，因此，被申請人的此項抗辯并不成立。 綜上所述，被申請人違反了合同約定，致使合同無法履行。根據《合同法》第94條的規定：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的。因此，申請人要求解除申請人與被申請人之間簽訂的《二手房買賣合同（居間）》有事實及法律依據，仲裁庭予以支持。 （三）關于申請人要求被申請人向申請人支付人民幣12萬元整的仲裁請求 關于2007年8月16日申請人向被申請人交付的3萬元，雙方均確認屬于合同約定的定金。關于申請人于2007年8月28日向被申請人交付的3萬元，申請人認為是定金，被申請人則認為是樓款而非定金。仲裁庭認為，關于申請人與2007年8月28日向被申請人提交的3萬元，申請人提供的收款收據上面顯示是定金，“樓款”二字被劃去，而被申請人提供的收款收據上面“樓款”并未劃去，庭上被申請人亦不確認收到的是定金。此外，根據雙方簽訂的合同附件：“付款方式”E關于定金的約定，申請人應當向被申請人支付定金數額為3萬元，而申請人未提供雙方對于定金重新進行約定的證據。綜合以上證據，仲裁庭有理由認為申請人于2007年8月28日向被申請人交付的3萬元為樓款而非定金。根據雙方簽訂的合同第7條第1款第5項的規定：若被申請人違約使得合約無法履行的，被申請人除須退還所收申請人已付款項外，還應賠償與定金同等數目之金額給申請人以彌補申請人之損失。根據《合同法》第115條的規定：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。如前所述，被申請人違反了合同約定，申請人向被申請人交付了3萬元定金及3萬元樓款，因此，被申請人應向申請人雙倍返還定金6萬元，同時返還收受的3萬元樓款。故申請人要求被申請人向其支付12萬元，僅在9萬元以內的部分有事實及法律依據，仲裁庭予以支持，超出部分沒有事實及法律依據，仲裁庭不予支持。 （四）關于申請人要求被申請人向申請人支付律師費4000元及財產保全費1140元的仲裁請求 仲裁庭認為，根據《仲裁規則》第76條的規定，仲裁庭可以在裁決書中裁定敗訴方應當補償勝訴方因辦理案件所支出的合理費用，但補償金額最多不超過勝訴方所得勝訴金額的百分之十。律師費及財產保全費屬于因辦理本案所支出的合理費用，本案申請人的部分仲裁請求得到了仲裁庭的支持，申請人因此支出的費用亦未超出勝訴比例的十分之一。故申請人的該項仲裁請求有事實依據，仲裁庭予以支持。 （五）關于被申請人要求申請人因其違約行為給被申請人賠償損失20萬元并支付律師費及查詢費用的仲裁反請求 仲裁庭認為，如前所述，被申請人違約在先，申請人沒有違反合同約定。因此，被申請人的仲裁反請求沒有事實及法律依據，仲裁庭不予支持。 關于仲裁請求的仲裁費，由于本案仲裁庭支持了申請人的大部分仲裁請求，根據公平合理原則，仲裁請求的仲裁費由申請人承擔百分之二十，由被申請人承擔百分之八十。仲裁反請求的仲裁費，由于被申請人的仲裁請求沒有得到仲裁庭的支持，反請求仲裁費全部由被申請人承擔。
50010302002461號