一、案情簡介
申請人：某置業有限公司廣州分公司
被申請人：林某某
2007年1月30日，申請人與被申請人簽訂《二手房買賣居間合同》（買方），約定：被申請人委托申請人購買位于廣州市番禺區鐘村鎮某某新村18街D32/1F的房產（以下簡稱涉案物業）。如申請人成功促成賣方與被申請人達成買賣合同，被申請人同意于交易過戶當日支付房地產咨詢及買賣代理費共5960元，否則須按簽訂本合同之日起每日按總金額的千分之五支付違約金直至全部支付完畢之日止。
同日，被申請人（買方）與賣方的委托代理人葉某某以及申請人（經紀方）就涉案物業簽訂《二手房買賣合同》（以下稱三方合同），約定買賣雙方分別獨家委托經紀方就買賣涉案物業提供中介服務，該物業建筑面積68.9平方米，附帶家私電器，總樓價298,000元。該合同第7條約定：若買賣雙方自行買賣或另行委托其他第三方買賣該物業的，或買賣一方或雙方違反本合同約定而未能買人或賣出該物業的，違約方均應向經紀方支付違約金14,900元。買賣各方向經紀方支付的房地產咨詢及買賣代理費按《二手房買賣居間合同》執行。合同第17條約定：買方申請商業貸款，若非由于買方信用度、貸款資質問題而導致買方不能享受下浮15%貸款利率的，則買方有權選擇取消交易，買方不負違約責任，賣方退還所收定金給買方。三方合同附件約定2007年1月30日被申請人支付5000元作為部分定金，2007年2月3日前支付5000元作為定金余款。上述事實有申請人提供的證據2證實。
三方合同簽訂當日，被申請人向賣方支付了5000元定金。該事實有申請人提供的證據4證實。
三方合同簽訂后，申請人多次帶被申請人前往涉案物業查看。之后，被申請人以涉案物業附近有電房，申請人在訂立合同前未如實告知為由不再購買該物業。
涉案房屋未辦理交易過戶手續，買賣雙方尚未辦理貸款申請和審批手續。
申請人認為三方合同簽訂后，被申請人以該物業附近有電房為由而拒絕繼續履行合同，導致本次交易未能完成。根據《二手房買賣合同》第7條約定：若買賣雙方自行買賣或另行委托其他第三方買賣該物業，或買賣一方或雙方違反本合同的約定而未能買人或賣出該物業的，違約方均應向經紀方即申請人支付違約金14,900元。被申請人應當承擔違約責任。為此，申請人申請仲裁，仲裁請求為：1．被申請人支付違約金14,900元；2.被申請人承擔本案仲裁費用。
二、爭議焦點
（一）被申請人是否違約
申請人認為申請人曾多次帶被申請人查看涉案物業，但被申請人均未提出異議，并與申請人簽訂《二手房買賣居間合同》。申請人還成功促成被申請人與業主簽訂了《二手房買賣合同》，但被申請人以涉案物業附近有電房，申請人在訂立合同前未如實告知為由不再購買該物業的行為構成違約。
被申請人認為，申請人未能就有關訂立合同的事項向被申請人如實報告，被申請人依法不應承擔違約責任。根據三方合同第17條規定，被申請人有權解除合同。
（二）雙方約定的違約金是否過高
申請人認為，被申請人的行為構成違約，根據三方簽訂的《二手房買賣合同》第7條約定，被申請人應當支付違約金14,900元。
被申請人認為，三方合同約定的違約金明顯過高，與公平原則不符。如申請人成功促成被申請人與賣方達成買賣合同，被申請人支付房地產咨詢及買賣代理費共5960元。若買賣雙方違反本合同約定未能買人或賣出該物業的，違約方均應向經紀方支付違約金14,900元。被申請人違約，申請人獲得的利益將遠超出履行合同后可以獲得的利益。
三、裁決結果
仲裁庭根據《合同法》第60條、第107條、第113條第1款、第114條第1款、第2款的規定，裁決如下：
（1）被申請人向申請人支付違約金5960元；
（2）本案仲裁費1035元，由申請人承擔621元，被申請人承擔414元。仲裁費已由申請人預繳，被申請人應承擔的部分徑付給申請人。
上述裁決確定被申請人應支付給申請人的款項，自本裁決書送達之日起十日內一次性支付。逾期支付，按照《民事訴訟法》第229條的規定處理。
四、裁決理由
（一）《二手房買賣居間合同》有效
申請人立案時已向本會提交其營業執照，被申請人提出申請人沒有民事行為能力的理由不成立，不予采信。申請人與被申請人之間簽訂的《二手房買賣居間合同》系雙方的真實意思表示，合法有效，雙方之間的居間關系成立。
（二）被申請人應向申請人支付違約金，但以居間費為限
根據查明的事實，申請人已于2007年1月30日促成被申請人與賣方簽訂涉案物業的《二手房買賣合同》，履行了自己的居間義務，根據《合同法》第426條的規定，被申請人應按照《二手房買賣居間合同》的約定向申請人支付報酬。該承諾書約定支付報酬的條件為交易過戶當日，涉案房屋至今未辦理交易過戶手續，支付居間報酬的條件尚未成就。申請人現依據《二手房買賣合同》第7條的約定主張被申請人支付違約金14,900元。被申請人辯稱，該條款違反了《合同法》第40條的規定，為無效條款；自己并不存在違約行為，申請人未履行如實告知的義務，無權要求支付居間報酬和違約金；按照《二手房買賣合同》第17條的約定，自己未享受貸款下浮15％貸款利率的優惠，有權取消交易，不負違約責任；《二手房買賣合同》約定的違約金過高，應參照最高人民法院的相關司法解釋予以調低。
首先，仲裁庭認為，結合本案雙方簽訂的《二手房買賣居間合同》的約定，交易過戶當日才支付居間報酬，如買賣雙方在此前違反約定，不再買人或賣出該物業，則申請人的權利無法得到保障，故三方在《二手房買賣合同》第7條約定如買賣任何一方違反合同約定不再買人或賣出該物業，違約方應向中介方支付違約金。因此，該條款是為保障中介方的合法權益而設立的，并未排除買方或賣方的主要權利，加重買方或賣方的責任，被申請人提出該條款無效的理由不成立，仲裁庭不予采信。其次，涉案物業附近有電房并非物業本身存在的嚴重瑕疵，不影響正常的居住使用，《二手房買賣合同》中對此也未作出約定；且被申請人在申請人的帶領下曾多次查看涉案物業，而據被申請人所說，電房就在離涉案物業不到10米的地方，但被申請人多次查看均未提出異議，簽訂三方合同后卻以此為由拒絕履行合同，構成違約，應承擔違約責任。最后，買賣雙方至今未辦理貸款申請和審批手續，被申請人稱其簽署了貸款合同，但未舉證證明，仲裁庭不予采信。雙方尚未進人貸款的審批階段，被申請人以未享受下浮15％的貸款利率優惠為由主張自己有權解除無事實依據，不予采信。關于違約金是否過高問題。《合同法》第113條第1款規定，“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”，該規定體現了違約金以補償性為原則的精神。申請人與被申請人之間系居間合同關系，居間報酬為申請人合同履行后可以獲得的利益，申請人亦沒有舉證證明其尚存在其他損失，因此，仲裁庭將違約金酌情調整為雙方約定的居間報酬5960元。
（三）申請人和被申請人按比例承擔仲裁費
本案糾紛系被申請人的違約行為引起，但申請人的仲裁請求未全部得到支持，故本案仲裁費1035元，由申請人與被申請人按照比例分擔。
50010302002461號