二手房產權糾紛雷區很多

　　二手房交易的流程(買受方)

　　確定房源，落實房產權屬和真實情況，確定房價和交易細節

　　達成一致后簽署協議，繳納定金(可選)，繳納首款，確定貸款銀行(公積金機構)，評估，提供貸款承諾書(可選)；解抵押(可選)；尾款監管(可選)；

　　過戶申請，房地產管理部門審核；繳納稅費，辦理新房產證

　　房產、物業交割

　　放款，設置抵押(可選)

　　購買二手房三看

　　房子屬于共有→必須共有人都同意，房子才能上市交易；

　　房子處于權屬糾紛當中→會被處于暫時的封存狀態，不能交易；

　　房子已經被抵押→房子房東沒有獨立處分權，即使簽了購房合同也沒有任何意義，不受法律支持。

　　買二手房需要繳納哪些稅費？

　　出賣人承擔稅費：個人所得稅(房產差價的20%或者房屋成交價格1%)、營業稅、教育費附加、城建稅(房屋成交價格5.5%)、土地增值稅(房屋成交價格1%)、印花稅(房屋成交價格萬分之5)、綜合地價款(成交價的10%或者差價的70%)

　　買受人承擔稅費：契稅(普通住宅1.5%)、印花稅(房屋成交價格萬分之5)

　　買前必須查明房屋是否在產權上有瑕疵

　　商品房

　　1、有產權證且沒在抵押期間；

　　2、有產權證但在按揭期銀行同意轉按揭的。

　　已購公房

　　1、有產權證且沒在抵押期間

　　2、不拖欠物業費、供暖費等相關費用

　　3、原產權單位在原購房協議中未對職工購房后上市出售有特殊限制(如果原購房協議中有特殊限制,需征原產權單位同意,方可上市出售)

　　4、符合各區縣房地局的其它規定

　　5、以低于房改政策的價格購買,按規定補足成本價(優惠價或標準價出售的住宅)可上市交易

　　經濟適用房

　　若選擇購買的是經濟適用房，首先要弄清楚的是這套房子從房東購買之日起有沒有滿5年，因為經濟適用房購買未滿5年是不允許上市交易的，低于5年出售，只有政府有權回購，且只能以低于原價格出售。

　　做足功課五步繞行購房雷區

　　“一套房屋從立項申請到最終投入使用，一共要經歷8個階段、辦理167種手續、繳納103項各種稅費。”清華源律師事務所的律師lakey幾乎可以用一天的時間來列出這些繁復的手續和稅費。

正是如此，多數買房者在買房的現場，面對一條龍似的合同，都會被弄得暈頭轉向，絲毫沒有細細研究合同內容的余地，面對強勢的賣方，買房者大多只有匆忙地在一沓文件合同上留名的份兒，但不知這里面蘊藏著多大的購房風險，從簽訂合同到收房驗收，其中所涉及的貓膩大多會讓你一不留神就掉進了開發商的陷阱而陷入被動。

簽訂購房合同先看

　　《房屋預售許可證》

　　一套商品房要上市交易，必須要有“五證二書”，這是住宅合法地位的基本要求和取得房產證的基本保證。

　　而在五證二書當中，尤以《房屋預售許可證》最為關鍵。“沒有之前的四證二書，就不可能拿得到《房屋預售許可證》，有了這個證件，才算是真正能上市交易的商品房。”廣信律師事務所羅建新律師說。

　　五證二書

　　開發商從立項到銷售房屋，必不可少地要從取得土地使用權，到獲得預售許可證，其中歷經多個審批過程，必須取得五證二書才能上市交易，所以在買房之前，一定要了解對方是否具備這些獲批文件。這些文件包括《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》以及《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》)

　　采用《示范文本》簽訂合同防范“霸王條款”，盡量避開“認購書”陷阱

　　“簽訂商品房買賣合同時，最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。”律師羅建新認為，最省事的方法是使用《示范文本》，但即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，也只是在購房其中一個環節的安全而已。

　　羅律師分析，目前商品房交易過程中，許多開發商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。

　　開發商要求購房人簽訂認購書

　　〈情況一〉內部認購。

　　開發商所銷售房屋尚未取得預售許可證，以向內部職工認購的名義進行銷售，俗稱內部認購。

　　這種購房的方式風險系數最大，因為這種合同通常都是無效合同，是沒有任何法律意義的。即使發生糾紛引起訴訟，主動權也在開發商手中，因為開發商只要在訴訟前取得了預售許可證，則之前簽訂的認購書就與購買現房無異了。

　　<情況二>開發商已取得預售許可證或者銷售的是現房。
　　警惕

　　多數購房者都習以為常的律師公證費和房屋保險合同，實際上都是賣方和銀行的霸王條款。

律師公證實質上是賣方委托律師對購房者的身份以及經濟問題進行的調查，而房屋保險中受益方是銀行，但這兩項費用最終都落到了購房者的身上。目前，律師公證費已經開始取消，而給房屋保險合同埋單的仍然是買房人

售樓廣告也是房屋買賣合同內容的一部分

　　“我和太太1999年買了套住房，當時開發商在廣告中寫著小區住戶可以免費坐班車，但與開發商簽訂的購房合同中未寫明坐班車的具體事宜。從2003年8月開始，物業突然宣布：每家只限一人享受免費班車服務。物業稱，免費班車服務是開發商的承諾，其有權不履行開發商的承諾。”在房價最高點買房的黃韜一直就憋著一肚子氣，加之最近又因班車的問題，黃韜再也無法忍受，打算通過訴訟來維權。

　　開發商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發售樓書，發布商品房銷售廣告，作出不少許諾。廣告是否與合同具備同等效力，關鍵看是否對購房產生重大影響。“免費坐班車雖然沒有寫進合同，但對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，因此，對開發商具有法律約束力。”

　　律師支招

　　支招律師：羅建新

　　目前在商品房銷售過程中，開發商都要設置樣板房或樣板間。入住后發現房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”，在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權退房，因此購房人無權要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規定，開發商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。未作說明致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據《合同法》關于重大誤解的規定，請求人民法院或者仲裁機構變更或撤銷購房合同。