所謂的“陰陽(yáng)合同”(也有人將其稱為“黑白合同“)是指在二手房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方就同一買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的訂立兩份價(jià)格懸殊的合同。一般把送至相關(guān)行政主管部門(mén)專供登記或備案使用的低價(jià)合同叫“陽(yáng)合同”，把雙方私下留存并實(shí)際履行的高價(jià)合同叫“陰合同”。少繳稅金，偷逃陰陽(yáng)合同間高低價(jià)款之間的差額應(yīng)交的稅款是當(dāng)事人訂立陰陽(yáng)合同的動(dòng)機(jī)。產(chǎn)權(quán)登記變更生效后，買(mǎi)房人拒付兩合同間的價(jià)款差額，主張按陽(yáng)合同約定的低價(jià)格履行是導(dǎo)致糾紛發(fā)生的原因。
一般來(lái)說(shuō)，訂立“陰陽(yáng)合同”的目的主要是為了偷逃稅費(fèi)。在二手房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，盡管二手房陽(yáng)合同符合合同成立的形式要件，但是，依照我國(guó)《合同法》第52 條第(二)款的規(guī)定，像這樣以通過(guò)虛假降低合同標(biāo)的，欺騙行政主管部門(mén)，從而達(dá)到少繳稅費(fèi)，損害國(guó)家利益，違反我國(guó)法律法規(guī)禁止性規(guī)定的規(guī)避國(guó)家稅收的價(jià) 格條款應(yīng)屬無(wú)效合同條款，不具有確定雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的效力。相反，二手房“陰合同”中真實(shí)的價(jià)格條款，才是確定雙方民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)。不過(guò)這種做法嚴(yán)重違反了我國(guó)相關(guān)法律的規(guī)定，如果屬于一般偷稅行為，行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予相應(yīng)的行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多，則有可能構(gòu)成刑事犯罪。
在目前的司法實(shí)踐中對(duì)“陰陽(yáng)合同”價(jià)格不一而產(chǎn)生糾紛，一般按兩種辦法處理，一種是根據(jù)規(guī)定，合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒(méi)有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。另一種是如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無(wú)須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意是，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來(lái)承擔(dān)的，也就是 說(shuō)，誰(shuí)認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰(shuí)就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。
從2010年9月起國(guó)家相關(guān)部門(mén)將對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)中的陰陽(yáng)合同行為處以重罰。
50010302002461號(hào)