二手房買賣定金協議被認定為買賣合同糾紛

　　二手房買賣定金協議被認定為買賣合同糾紛 在二手房買賣中，當雙方簽署了定金協議，交付了定金后，賣方不愿簽訂房屋買賣合同，買方應如何維護自身權益 買賣雙方簽訂了定金協議，約定賣方將其名下100平方米的房屋，以64萬元的價格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預付房

　　二手房買賣定金協議被認定為買賣合同糾紛

　　在二手房買賣中，當雙方簽署了定金協議，交付了定金后，賣方不愿簽訂房屋買賣合同，買方應如何維護自身權益

　　買賣雙方簽訂了定金協議，約定賣方將其名下100平方米的房屋，以64萬元的價格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預付房款45萬元(含定金)，余款待買方取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當天賣方向買方交付了房屋，買方也將45萬元支付給賣方。

　　兩個月后，賣方書面通知中介公司，請轉告買方，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商等。后買方起訴到法院，訴稱賣方因房價上漲而不愿繼續履行合同，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請求法院判決賣方繼續履行合同，辦理房屋過戶手續，并賠償經濟損失。

　　買方認為雙方簽訂的合同雖名為《定金協議》，但內容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價款、付款時間及付款方式、房屋交付、產權過戶等房屋買賣合同所應當具備的條款，其實質是一份買賣合同。買方支付了70%的房款，賣方也已經交付了房屋，雙方已經履行了合同大部分義務。

　　賣方辯稱，雙方簽署的是定金協議，在上述協議中約定待取得房屋產權證后再簽訂買賣合同。由于雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂定金協議時賣方尚未取得房產證，不具備轉讓房屋的法定條件。

　　法院審理后認為，該定金協議雖名稱是定金合同，但定金協議已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋產權證，冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定定金協的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效，于是一審判決支持了買方的訴訟請求。

　　律師點評：合同的性質不僅要看合同的名稱，還應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。本案中合同名稱是定金協議，但在內容上不僅包括了定金數額、定金支付日期等定金合同的內容，還包括了房屋交付、房款支付及支付日期、支付方式、產權過戶等買賣合同的相關內容。雖然定金協議約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到違約的目的。買賣雙方應當遵循誠實信用原則來履行合同義務。