目前國內二手房市場的再度回暖，由于購買者對二手房買賣交易流程、風險等并不了解，在購買二手房時可能遇到陷阱，那么，二手房交易過程中存在哪些風險?如何預防和減少違約糾紛的發生?為此，鄔錦梅律師專門對曾經代理過的有關二手房交易案例做一總結，希望對二手房交易買賣雙方規避風險、預防和減少糾紛有所幫助。
案情介紹
2007年7，袁某與王某簽訂《房屋買賣合約》，約定袁某向王某購買一套房產，約定了定金和首期樓款，同時約定經銀行審批出具同意貸款通知書后，房管部門出具成功受理本次交易的遞件回執當天將首期樓款支付給王某，剩余樓款在交易過戶及抵押登記手續完成后由貸款銀行直接劃給王某，王某應在收到定金后60日之內提供齊全的辦理銀行貸款所需的資料，且協助買方申請銀行按揭。2007年7月中旬袁某向王某支付了定金。
2008年7月，袁某以王某至不愿意提供辦理銀行貸款所需要全部的資料，并拒絕出售該房屋為由，要求王某繼續履行《房屋買賣合約》，協助袁某辦理銀行按揭手續及房屋過戶手續。
王某偶然聽到北京新聞廣播《法制天地》欄目，鄔錦梅律師講到一個承辦過的類似案例。王某遂咨詢并委托鄔律師后，提起反訴，稱：其在合同約定的日期內，王某已經向袁某提供了辦理銀行貸款所需的全部資料，而袁某遲遲不去辦理銀行貸款。王某要求解除與袁某簽訂的《房屋買賣合約》。
針對對方的起訴，我方收集并提交了相關證據：如所涉當事人雙方簽訂的《房屋買賣合約》;房地產初評意見書等。
鄔錦梅律師提出如下答辯意見：
一、本案中的《房屋買賣合約》是袁某提供的格式合同，維護王某合法利益的條款基本沒有，合同必備的主要條款也不齊備，導致該合同無法履行。
(一)對于購房合同中最主要條款：付款時間、付款方式、交房時間、交款方式都沒有明確約定，尤其是付款方式根本無法履行。
(二)根據該《房屋買賣合約》無法完成貸款業務。
合同約定的按揭程序明顯與現實中辦理貸款的程序相悖。根據《個人住房貸款管理辦法》第五條第四款“不享受購房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款;享受購房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款”，支付首付款是申請貸款的前提條件，本案中，因袁某沒有向王某支付首付款，故袁某無法申請到貸款。
二、《房屋買賣合約》的無法履行，責任方在袁某，王某沒有過錯。
《房屋買賣合約》是一份典型的買賣合同，買方的主要義務是支付購房款，賣方的義務是提供沒有瑕疵的房產。本案中，王某已經提供了沒有瑕疵的房產，而袁某卻遲遲不能支付購房款。
三、基于袁某的種種不誠信的行為，已失去了合作的基礎，王某不同意繼續履行合同。
經一審法院審理，法官采納了鄔錦梅律師的觀點，經調解雙方當事人自愿達成調解協議。
至此，王某的合法權益終于得到了公正合理的保障。
50010302002461號