如何規避二手房戶口糾紛

　　如何規避二手房戶口糾紛

　　在上海，曾發生過二手房成交后在戶口問題產生麻煩的個案。中介人員說，購買二手房雖然過戶很方便，但往往會遇到上家戶口不能遷出的窘況，誰也不愿意自家的房子里裝著陌生人的戶口。

　　為了避免因戶口問題而引發房產糾紛，有專家認為，買方一定要做好以下幾個方面的工作：

　　一，要求賣方出示戶口本并復印留存。通過審查賣方戶口本，買方即可大致了解賣方家庭的戶籍情況。但這種做法存在兩點缺陷：一方面，戶口本只能反映賣方家庭成員的戶籍狀況，而不能排除非家庭成員戶口落于交易房屋內的可能;另一方面，戶口本上的信息可能與實際的戶籍狀況存在差異。

　　二，在交易之前到公安機關查詢交易房屋的戶籍狀況。房屋的戶籍通常由該房屋所在地的派出所管理，買方可以委托律師或親自到派出所了解房屋的戶籍狀況。如果派出所僅限本人調取戶籍材料，買方可以要求同賣方一起到派出所調閱。如果賣方拒絕配合，則房屋的戶口即可能存在問題。

　　三，就戶口問題進行協商，約定適當的付款方式和違約責任。戶籍問題的事后補救很困難，買方必須在糾紛的預防上下足功夫。

　　此外，在簽訂購房合同時，應當把握兩點：一是付款的時間。買方只有在確認所購房屋中的全部戶口已經遷出時，才可以付清全部的購房款。買方應當時刻牢記：花錢買的不僅僅是一處產權無爭議的房屋，還應當是一處戶籍無爭議的房屋。二是違約責任的約定。賣方僅僅作出將戶口遷出交易房屋的承諾是不夠的，買方必須與賣方就違反該項承諾的責任作出約定。明確了違約責任，就可以免除買方在損害方面的舉證責任，買方就不必在訴訟中搜集證據證明自己所遭受的損害。

　　相關案例：

　　他看中了某中介公司的一套住房，與賣方及中介公司協商后簽訂了三方《房屋買賣合同》，約定"擬交易物業成交價格為41萬元，按照相關法律法規規定買賣雙方各自繳付稅費"。半年后，李某在無意中發現該物業名下居然還有原房東的戶口未遷出。于是，李某找到了原房東要求把戶口遷出，原房東借口自己在外地上班沒有時間辦理戶口事宜為由一直拖延，后來就干脆不接李先生的電話，與李先生玩起了捉迷藏游戲。

　　律師提醒：

　　本案糾紛產生的原因在于：

　　擬交易物業尚有未遷出戶口，賣方未能按照所簽訂的《房屋買賣合同》中的補充條款約定履行"辦理戶口遷出手續"，又不愿退還所收取的購房定金。

　　由于戶口關系到購房者家中學齡兒童上學等問題，因此擬交易物業是否還有未遷出戶口對于買方李某來說顯得十分重要。根據買賣雙方在合同補充條款中的約定："賣方須保證擬交易物業中沒有任何人的戶口。如有戶口，須在簽署貸款合同前遷出，否則雙方終止買賣合同，同時賣方需返還買方所付購房定金1萬元整。"當賣方不履行合同約定時，就出現了約定的解除合同條件，賣方應按照約定，將買方所付的購房定金全額返還。

　　在本案例中，買方李某能事先考慮到所購物業的戶口遷移問題，把對戶口遷移的要求明確列入合同中，并對可能出現問題的情況提出解決方案，使其在糾紛產生時有據可依，切實保障了自身利益，值得其他購房者借鑒。

承業律師事務所 房地產法