二手房買賣發生糾紛時，如何確定賠償數額一直是上下家比較關心的問題。從目前的情況看，二手房買賣糾紛涉及賠償責任主要有兩種情形，對賠償數額“標價”主要有三種方法。
涉及賠償責任的兩種情況是：（1）上下家一方或雙方違約。上家的違約行為一般有延期交房、隱瞞質量瑕疵、遲延遷移屋內戶口及拖欠交房前的水電煤氣費等；下家違約一般有逾期付款，反悔不買房等。（2）合同無效。合同無效的原因可能是，合同主體不合格，如單方出售共有房屋，一方存在嚴重欺詐行為等。
“標價”賠償數額的三種方法是：（1）以合同約定的違約金計算方法確定賠償數額。如合同約定，一方違約需承擔房屋總價百分之幾的違約金。該方法簡單易行，而且可避免上下家舉證的困難。（2）按實際發生的損失確定賠償數額，即賠償數額相當于因違約或合同無效給任何一方造成的實際損失。以這種方法計算賠償數額，上下家任何一方都必須提供相關證據來證明自己的實際損失。（3）根據有關法規提供的參考方法確定賠償數額。
在司法實踐中，選擇何種方法遵循的原則是：“有約定，從約定；無約定，從法定”，即有合同約定時，適用合同的約定；合同沒有就賠償數額如何計算約定時，則采用實際損失的計算方法；如果前面兩種方法均無法采用時，才會考慮第三種計算方法。
50010302002461號