房主中途跳價，買房人應(yīng)該怎么辦?像這樣中途漲價的違約責(zé)任應(yīng)該由誰承擔(dān)?
“房主要漲價5萬元，如果我同意了，不是助長了這股漲價風(fēng)?可如果不同意，我這幾天耽擱的時間里，房價又颼颼地漲了不少!”昨天，一位讀者打入熱線表達(dá)了自己對目前樓市漲價風(fēng)潮的不滿。業(yè)內(nèi)人士表示，目前八成以上的二手房業(yè)主有漲價意向，并已經(jīng)告知提高掛牌價。對此，提醒買房人，買房一定要量力而行，簽訂合同時務(wù)必看清條款，以保護(hù)自己的合法權(quán)益。
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眼下，業(yè)主跳價事件在二手房市場已經(jīng)屢見不鮮。坐地漲價二三十萬元，寧可賠違約金也不賣房的例子數(shù)不勝數(shù)。不管是買家，還是中介公司，對于賣家突然“跳價”都只能徒嘆無奈，而沒有什么好的解決辦法。
但由于二手房市場上賣家心態(tài)各異，同時也不排除發(fā)生一些不講誠信的做法，因此還是有必要提防“跳價”行為。業(yè)內(nèi)人士表示，只要方法得當(dāng)，并小心應(yīng)對，還是能夠防止賣家“跳價”情形發(fā)生的。
第一招：
了解賣家心態(tài)
一定要把握賣家的心態(tài)，這是業(yè)內(nèi)人士給出的第一個建議。只要把握準(zhǔn)賣家的心態(tài)，便能很容易促成交易。對于買家來說也是同樣的道理，如能事先了解清楚賣家的心態(tài)，那么無疑也能對預(yù)防“跳價”起到很重要的作用。
如對于急需資金或者拋售解套的賣家來說，他們開出的掛牌價一般是自己愿意接受的，因此可放心進(jìn)行后續(xù)交易手續(xù);而對于換房者，或者沒有明確目的的，則必須提前采取措施，因?yàn)檫@類人群容易產(chǎn)生患得患失的心理，不妨盡快讓對方接受訂金并簽訂買賣合同。
第二招：
抓住時機(jī)盡快出手
要做到盡快出手而又不冒失，其前提是學(xué)習(xí)買房。對于普通人來說，買房不能夠一蹴而就，也無法速戰(zhàn)速決，必須要在對市場有較為充分了解的前提下，再做出決定。因此建議購房者可以提前半年開始學(xué)習(xí)如何買房，包括了解市場行情、考察地段好壞、甄別房屋質(zhì)量等等。
雖然這種做法看似與防止“跳價”無必然聯(lián)系，但只有在充分了解市場行情的基礎(chǔ)上，才能發(fā)現(xiàn)哪些機(jī)會不容錯過，從而做到快速出手。
第三招：
提高違約責(zé)任
此外，提高違約責(zé)任，對于賣家來說，他們往往不敢“跳價”。當(dāng)賣家收取訂金數(shù)額較小時，如在2萬元以下，因?yàn)槠涑袚?dān)的違約責(zé)任可通過“跳價”得到彌補(bǔ)，因此不少不講誠信的賣家不惜選擇“跳價”。
但如果違約責(zé)任提高，如將訂金數(shù)額提高到5萬元甚至10萬元，即使是在房價瘋漲階段，也幾乎不會發(fā)生因?yàn)?ldquo;跳價”而造成的違約情形，而目前市場并未企穩(wěn)，如果適當(dāng)提高違約責(zé)任，其震懾作用還是相當(dāng)大的。
第四招：
多找“主推”房
每個房產(chǎn)中介公司門店都有“主推房”，所謂“主推房”，即房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人重點(diǎn)推薦的房產(chǎn)。這類房產(chǎn)成交的可能性最大。有業(yè)內(nèi)人士表示，在房源掛牌之后，經(jīng)紀(jì)人往往會跟賣家反復(fù)溝通，并試圖了解其真實(shí)想法，一旦這些有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人吃準(zhǔn)賣家是真正要出售手中的房產(chǎn)，他們往往會將這類房產(chǎn)列為“主推房”而做重點(diǎn)推薦。這樣，可以減少碰到“跳價”的情形。
當(dāng)然，與之有些相似的還有“獨(dú)家代理”房，也不易發(fā)生跳價情形。因?yàn)楦矣谖?ldquo;獨(dú)家代理”的賣家一般對市場比較了解，不大會因?yàn)閽炫苾r失手而出爾反爾。
市場：
二手房掛牌價持續(xù)走高
根據(jù)統(tǒng)計，2010年3月南京全市二手房掛牌均價為10762元/平方米，環(huán)比1月上漲幅度已達(dá)15%，同比2009年3月上漲47%。其中，從2010年1月開始到3月，每個月上漲幅度均在7%左右。
最新一組數(shù)據(jù)顯示，4月7日南京全市二手房掛牌均價為11930元/平方米，4月10日已提高至12121元/平方米，到昨天這個掛牌均價已經(jīng)達(dá)到12302元/平方米，短短7天每平方米掛牌均價上漲了372元。
買家：
房主跳價該不該買賬?
張先生在3月下旬看中了江北的一套二手房，總價72萬元，并當(dāng)即交付了2萬元訂金，與房主月底4月初支付首付并準(zhǔn)備辦理過戶手續(xù)。未料，在約定時間給首付的時候，房主表示老婆不同意賣了，如果張先生能多付5萬元的話，可能還有商量余地。如果張先生不同意，房主將退還2萬元訂金，并賠還張先生已經(jīng)支付的中介費(fèi)。
“我當(dāng)然不會同意了!不然就助長了現(xiàn)在的漲價風(fēng)了。”張先生告訴記者，他當(dāng)時簽的協(xié)議上寫明違約按總價的10%賠付，現(xiàn)在怎么就只退還訂金了呢?他肯定不會同意的。
“從簽協(xié)議到現(xiàn)在，前后都超過半個月了，這段時間里房價已經(jīng)漲了不少，這套房子至少漲了10萬元。房主的賠償連中介費(fèi)頂多3萬元，跟房價上漲的幅度比，差遠(yuǎn)了!”張先生說，“現(xiàn)在就這樣不賣了，市場房價上漲給我?guī)淼膿p失誰來賠?”
中介：
簽合同要約定違約責(zé)任
大賀房產(chǎn)總經(jīng)理陳曉吉表示，房主往往以所售房屋是夫妻共同財產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時沒有征得另一方同意為由，要求解除賣房合同。最近房價上漲，不少人干脆直接漲價，能承受就賣，不能承受就不賣，因?yàn)殡p倍賠付的訂金趕不上房價上漲的幅度。
對此，陳曉吉建議，購房人在與二手房主簽訂購房合同時，應(yīng)提前考慮房價上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時，及時辦理，避免對方反悔。二是，買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。
為避免不必要的麻煩，買房人應(yīng)在簽訂買房合同時，讓對方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意的證明。
對于部分房主趁勢坐地起價，甚至在簽約后、過戶前進(jìn)行毀約，建議二手房買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對雙方談定內(nèi)容，以書面形式約定好。他提醒買房人，在房價上漲比較快的時候，可以多支付一定數(shù)額的訂金，并盡早簽訂買賣合同。
律師：
房價上漲的損失可索賠
那么，簽署二手房買賣合同后，如果賣方違約，買方能否要求繼續(xù)履行?目前，相當(dāng)一部分購房者對違約責(zé)任有著錯誤的理解，認(rèn)為賣方只需雙倍返還訂金即可解除合同。
其實(shí)，簽訂買賣合同后，賣家違約不賣，不管買家是否支付了房款，也不管賣家是否愿意承擔(dān)違約責(zé)任，買家都有權(quán)要求繼續(xù)履行合同。若賣家拒絕履行，買房人可訴至法院要求強(qiáng)制履行。
根據(jù)合同法的規(guī)定，違約責(zé)任包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、訂金、違約金賠償損失等。當(dāng)賣方出現(xiàn)不履行合同義務(wù)的主動違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任，買方有權(quán)選擇要求賣方繼續(xù)履行合同，即要求房屋過戶，也可要求雙倍返還訂金或賠償損失等。其中賠償損失包括“房價上漲的損失”。
法律人士表示，在簽訂合同時務(wù)必要確定房屋價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，并注明買賣雙方需要承擔(dān)的違約責(zé)任。房價漲幅過高，有的賣家在收了買家訂金后，寧愿雙倍返還也不愿意繼續(xù)履約。
遇到這種情況，如果雙倍返還訂金還不能彌補(bǔ)買家的損失，買家可以要求賠償實(shí)際損失。比如買家付了5萬元訂金，賣家不想賣房，只同意返還10萬元，而此時房價漲了20萬元，那么賣家仍然可賺15萬元。這時，買家可要求賣家賠償差價損失，也就是買家按實(shí)際損失來索賠，這個實(shí)際損失就是房價上漲的差價。
當(dāng)然，最簡單的辦法是直接適用買賣合同中約定的違約責(zé)任，即要求賣家雙倍返還。
承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)法整理。
50010302002461號