二手房買賣糾紛案例解析

【二手房買賣糾紛案例解析】

案情：秦某通過中介看中定西路上一套二手房，并在《承購意向書》中同意房屋總價為36萬元，一周后簽訂買賣合同。按意向書約定，秦某當天付了1萬元意向金。一周后，秦某反悔，要中介退回意向金，遭到中介拒絕。為此，秦某把中介告上法庭。法院經審理查明，秦某根據意向書付了1萬元意向金，意向書對意向金的用途及處理方法作出明確約定：“議價成功后，意向金轉為購房定金，如承購方違約不買或不依約履行，則意向金由出售方沒收”。庭審中，中介出示證據證明，在收到意向金次日，上家張某在承購意向書上簽字確認并收取定金人民幣1萬元。據此，一審法院駁回了秦某的請求。秦某未上訴。點評：意向金的處理不同于定金，其遵循“合同自由”原則，根據雙方的約定處理。在實踐中，按照法院判決及行業慣例，意向書中對意向金的約定及上下家議價是否成功是意向金能否返還的關鍵。在議價成功前，按照規定，上下家均有權單方面終止對中介的委托，因此意向金應當返還。不過，上下家撤銷委托給中介造成損害的，應承擔賠償責任。議價成功以上下家就買賣主要條款達成一致或定金支付為準。一般來說，上家收到中介轉付的意向金后，上下家產生定金法律關系。這意味著任何一方拒絕交易，都要按“定金罰則”處理，即上家不賣房需雙倍返還，下家不買房不能拿回意向金。在此，有兩點需要說明：一是意向金的處理應當有明確的書面約定;二是中介方應當履行告知義務并遵守誠信原則，否則不能擅自把意向金轉為定金。

中介居間不成 下家不能獲賠

案情：張某通過中介看到廣元路上一套二手房掛牌出售，覺得比較合適，隨即通過中介聯系看房并達成購買意向，當天向中介付了意向金1萬元。但是，當中介聯系到上家，確認房屋買賣事宜并轉付意向金時，上家反悔，以家庭意見不統一為由拒絕賣房。無奈，中介只得通知張某，居間不成功，上家不肯賣房，請他另換其他房屋，或取回意向金。但張某認為，買賣不成，中介公司應承擔違約責任。經多次協商，張某與中介未取得一致。張某把中介告上法院，要求中介按照“定金法則”承擔賠償責任。法院一審判決駁回了張某的賠償請求，二審維持原判。點評：在這類糾紛中，有個共同的特征，即下家認為既然與中介簽訂居間合同，約定具體的買賣條件，且付了一定數額的意向金或預付了部分房款，最后卻未能買到房子，認為中介違約了。筆者將此類糾紛稱為“包購糾紛”，即下家誤認為中介必須居間成功，否則即是違約。近兩年，由于房價上漲，這樣的糾紛非常多。買房不成而房價上漲，購房者心理難以平衡。這樣的主張法院是不能支持的。居間服務是信息服務和媒介服務，居間服務最顯著的特征是“居間性”，即居間人不是上下家任何一方的代理人，其服務行為是事務性行為，不是法律行為，不能決定買賣最后能否成功，當然也不能承擔上下家任何一方的權利或義務。當然，若居間不成，根據我國《合同法》的規定，中介不得向委托人收取報酬。居間活動的商業風險依法由居間人自行承擔。