在二手房買賣交易中，在買方簽署了定金協議，交付了定金的情形下，如賣方以“尚未簽訂買賣合同”為由，不愿簽訂《房屋買賣合同》，買方應如何維護自身合法權益?
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【案情】房價上漲了，賣家不賣了
買賣雙方簽訂了《定金協議》，約定賣方將其名下120平米的物業，以68萬元的價格出售給買方。雙方約定定金為5萬元，預付房款35萬元(含定金)，余款待買方完成過戶，取得房產證后5日內由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當天，賣方就向買方交房，買方也將35萬元支付給賣方。
三個月后，賣方發函通知中介公司，要求中介公司轉告買方，《定金協議》暫緩執行，需要買賣雙方另行協商。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房價上漲而不愿再繼續辦理房屋產權過戶手續，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續履行，并賠償經濟損失。
【本案爭議焦點】定金協議是否有買賣合同效力
買方認為雙方簽訂的合同雖名為《定金協議》，但內容包括了物業地址、面積等物業基本狀況、成交價格、付款時間及付款方式、交房方式、產權過戶等房屋買賣合同所應當具備的條款，其實質就是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務，自己也支付了51%的房款，房屋也在自己的實際使用中。
賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協議》，在上述協議中約定待取得房屋產權證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協議》時賣方尚未取得房產證，不具備轉讓房屋的法定條件。
【法院判決】定金協議有效，賣方必須交房
法院審理后認為，該《定金協議》雖名稱是定金合同，但此《定金協議》已基本涵蓋了房屋買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產權證，這才冠以定金協議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權利義務。遂認定該《定金協議》的性質是房屋買賣合同，現賣方取得了房屋產權證，該買賣合同當屬有效，于是一審判決賣方繼續交房給買方。
點評：合同性質不僅僅是由合同名稱決定的
在實際生活中，看待合同的性質不僅看合同的名稱，還應根據合同的具體內容，并結合雙方的簽約目的，實際履行情況予以綜合認定。從本案中可以看出，名稱是定金協議，但在內容上不僅包括了定金數額、定金支付日期等定金合同的內容，還包括了交房、房款支付日期及方式、房產過戶等買賣合同的相關內容，此外，《定金協議》雖然也約定了雙方均可反悔的違約責任條款，但在合同能夠繼續履行的情況下，賣方作為違約方無權主動要求適用該條款，來承擔較低違約責任，達到毀約的目的。法律規定了買賣合同雙方，應本著誠實信用原則來履行合同。
房地產法整理
50010302002461號