揭秘二手房中介炒房內幕

　　房產中介干兩年，身家超過500萬，卻說賺中介費發不了財

　　記者揭開房產中介“炒房”秘笈

　　在2010年1月1日~3月16日寧波新增房產中介130多家，同比去年的77戶，增加了70%。等于是寧波每天都有2家中介公司開業。

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　　為什么會新開這么多的房產中介?如此多中介來瓜分二手房市場這塊蛋糕，他們的生存狀態如何?花了幾天時間做工作，某房產中介負責人陳勝(化名)終于肯對記者開口說出其中奧秘了，從他的親身經歷中，我們不妨看看二手房中介炒房的冰山一角。

　　從事什么行業，能夠讓一個人的身家兩年從30萬飆升至500萬?博彩中大獎?非也。陳勝說，他就是抓住恰當的時機，恰當地開了一家二手房中介，“當然光靠吃中介費是不成的。我們還有其他的賺錢手法”。

　　財富滾雪球

　　兩年房中介 身家500萬

　　“寧波起碼有30%以上的中小二手房中介，加入到了炒房的行列，助推了寧波的房價。去年因為炒房賺得盆滿缽滿，所以嘗到甜頭的中小中介紛紛擴張。”寧波某中介負責人陳勝向記者揭開了房產中介公司遍地開花的奧妙。

　　說起寧波的房價和炒房，陳勝表示自己是最有發言權的，從2008年進入這個行業的30萬到現在資產幾百萬，他最高紀錄是資金每個月都以100%以上的利潤在增長。“每月100%，也許你不相信，但是你想想炒房是交2成首付以小博大的交易。”陳勝詭秘地笑著說。

　　陳勝在2008年年底進入了二手房中介這個市場，因為他眼光準，以前有金融相關行業的經驗，當時就感覺流動性過剩，大家沒有好的投資渠道可能還是會去買房，所以問家里人拼湊了30萬元開了一家中型的房產中介公司。

　　陳勝告訴記者，兩年前他還是開著一輛五六萬元的二手車，房子也沒有，而現在自己都已經換上了30萬左右的新車，自己的住宅也有400多平方米，店鋪還有兩套，除掉銀行按揭總資產應該在500萬以上。而這兩年產生這樣質的變化就是依靠炒房。

　　記者比較好奇地問道，為什么國家打擊炒房的政策對你這樣的人沒有用呢?“我和下面門店的人一年交稅就有近百萬，我們是納稅大戶，怎么可能是在干違法的事情呢。”陳勝笑著說。當然國家對房地產的調控政策對炒房者是有比較大的打擊力度，但是他在這行里有一些訣竅，再加上去年正是有好的行情，以及自己的獨到眼光，所以能賺的比別人多。

　　中介“炒房”的技巧

　　除了收取中介費外，二手房中介究竟還有其他什么生財之道?

　　方法

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　　“洗腦”客戶低買高拋賺差價

　　“你以為我們房產中介都是在賺中介費嗎?這些錢對我們來說小意思啦，低買高賣炒房賺利差才是我們中介賺錢的核心。”陳勝說道。

　　他告訴記者，去年他們公司通過收中介費賺的錢還不到60萬，他開這么一家中型的房產公司每個月的開支就有5萬多元，去年這么好的行情下，他做中介收支才剛剛平衡，如果是在2008年，他起碼要虧40萬。他還表示，他下面有十幾個中介業務員，每天的餐費、每個月的電話費、店面租金、水電費、媒體的廣告費，一個月5萬的開支是最起碼的。而他去年自己和公司門店炒房賺的錢起碼有500萬。

　　“房價不斷上漲是我們中介炒房的基礎，只要有低于市場價一定比例的房子掛牌，我們就買下來，轉手以市場價賣出。”陳勝說，中介一直是二手房交易最主要的渠道，擁有獨一無二的信息優勢，這是中介獲得差價的基礎。

　　他把一疊資料給記者看，這套繁裕三村的房子是他們上個月以1萬1一平方(市場價1萬3一平方)的價格收過來的，打算這個月掛1萬4出掉。記者比較奇怪他為什么能買到低于市場價的房子?陳勝告訴記者，炒房在行內稱“接房”，把房子接到手再轉手賣出去。對于普通老百姓來說，一輩子也難得買賣兩三次房子，而對于他來說，這個就是他的職業，他每天要和房子、價格打交道，每天有許多的信息源，而普通人沒有買房、賣房經驗，正是這種信息的不對稱，讓他們這些中介鉆了空子。

　　“做中介要先去學心理學。”陳勝笑著說，他還是舉這套繁裕三村房子的例子，當時房東急需用錢，打算用1萬2一平方稍微便宜一點賣掉去，陳勝就找了5個人分別約房東出來談價格，每個人都不看好此房，比如說什么樓層不好、采光不好，戶型不好等，大家都和房東說你這房子最多也就值1萬一平方，等幾次這么洗腦以后，房東碰到了一個1萬1一平方的買主，當然是馬上就急于成交了。

　　陳勝給記者算了他這套房子的利潤有多少，1萬1一平方，總價104萬左右。他按揭7成，自己只要花30萬左右的資金，2個月以后一些手續辦好就可以賣到132萬左右，除掉稅后，他能夠賺20萬左右，39萬的資金賺20萬，利潤就有60%多了。

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　　“零首付”空手套白狼

　　方法

　　對于兩個月60%這樣的盈利水平，他只是笑笑，“現在利潤是越來越少了，以前月賺100%的房子經常碰到，甚至空手套白狼的事情也做到過。因為一般買賣二手房，買賣雙方在簽約之前是見不到面的，只有中介了解雙方的心理價位，就可以一邊向賣方壓價，一邊抬高買方的預算。”

　　然后，中介以一次性現金付款的方式買下該套房源，但不進行任何買賣手續，而是讓賣家出具一個委托出售的委托書，直接在加價后把房源賣給下家，“賺個十幾萬差價的事情我都碰到過。”陳勝笑著說。不過現在買賣雙方都特別精，這樣的委托書越來越難開，他們現在基本是要先把房子買下來，這樣加上稅，利潤就低了很多。

　　陳勝表示，雖然二套房貸收緊政策自執行之日起就開始實行了，但是自己包括客戶真的想買的話，他還是有辦法做到兩成甚至更低的首付。“方法很簡單，中介通過評估公司，將房屋的估值做高，例如，原本價值為100萬的房屋，中介讓買賣雙方多簽一份價格為150萬的合同上交審核，按首付3成計，投資者可以獲得105萬元的貸款，銀行還要多找你5萬元。不過他也表示，這個不是什么人都能這樣干的，這個要看你的關系硬不硬了。”

　　他在去年下半年以8000元一平方的價格買下了王隘新村的一套房子，總價60多萬，他找到銀行，評估給他做到了70多萬，他當時首付加稅全部只付了10萬元不到，月房產證做下來，以1萬1一平方賣了90多萬，凈賺30萬，以10萬的低首付賺30萬，月利潤超過了150%。

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　　方法

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