二手房交易常見糾紛處置賣方篇

　　編者按：房價漲落實屬市場的一種常態(tài)，但在二手房交易市場上，卻出現(xiàn)不少買賣糾紛。究其原因，緣于買賣雙方對于房價的“鎦銖必較”而置法律和誠信予不顧。法律界人士根據(jù)辦案實際，結(jié)合我國現(xiàn)行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見，供上下家進行二手房交易時參考。

　　二手房買賣已成為房產(chǎn)市場最火爆的一種交易類型。筆者根據(jù)辦案實際，對二手房交易中買賣雙方反悔的情況進行匯總，并提供法律對策，以提倡和諧購房。

　　二手房交易中賣方反悔的原因主要有以下五種：

　　一、賣方以出售房屋時未與其他共有人協(xié)商一致為由，主張房屋買賣合同無效。

　　依據(jù)現(xiàn)行法律，如果出售的房屋是共有財產(chǎn)，賣方在出賣時需經(jīng)全體共有人協(xié)商一致同意;否則，就可能導(dǎo)致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認(rèn)為借口，要求法院確認(rèn)房屋買賣合同無效。但是，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。

　　律師觀點

　　《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回;除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 ”

　　最高人民法院《關(guān)于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規(guī)定。可見，我國法律已經(jīng)確立了不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發(fā)，認(rèn)定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權(quán)。

　　在審判實踐中，按照上海市高級人民法院的司法文件，區(qū)別不同的情形分別處理：一是房屋出售時，權(quán)利登記僅為賣方一人的，基于不動產(chǎn)的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權(quán)利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應(yīng)認(rèn)定為有效;但如有證據(jù)證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。