二手房交易常見糾紛處置賣方篇

　　編者按：房價漲落實屬市場的一種常態，但在二手房交易市場上，卻出現不少買賣糾紛。究其原因，緣于買賣雙方對于房價的“鎦銖必較”而置法律和誠信予不顧。法律界人士根據辦案實際，結合我國現行法律和最高院司法解釋以及市高院司法文件，提出具體分析意見，供上下家進行二手房交易時參考。

　　二手房買賣已成為房產市場最火爆的一種交易類型。筆者根據辦案實際，對二手房交易中買賣雙方反悔的情況進行匯總，并提供法律對策，以提倡和諧購房。

　　二手房交易中賣方反悔的原因主要有以下五種：

　　一、賣方以出售房屋時未與其他共有人協商一致為由，主張房屋買賣合同無效。

　　依據現行法律，如果出售的房屋是共有財產，賣方在出賣時需經全體共有人協商一致同意;否則，就可能導致買賣合同無效。司法實踐中，常有共有人以出售房屋時沒有征得己方同意或者追認為借口，要求法院確認房屋買賣合同無效。但是，當房屋產權登記在一人名下時，買方在買房時很難判斷其所購房屋是一人所有或是共同共有。

　　律師觀點

　　《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規定。 ”

　　最高人民法院《關于適用〈婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第17條第(二)項和《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條也有類似的規定?？梢?，我國法律已經確立了不動產物權的善意取得制度。只要符合善意取得的條件，即買方受讓房屋時出于善意，并支付了合理對價并進行了登記，則從保護善意第三人、維護交易安全的目的出發，認定房屋買賣合同有效，允許買方取得房屋的所有權。

　　在審判實踐中，按照上海市高級人民法院的司法文件，區別不同的情形分別處理：一是房屋出售時，權利登記僅為賣方一人的，基于不動產的公示、公信原則，買方有理由相信賣方系房屋的完全權利人，其與賣方之間簽訂的買賣合同，應認定為有效;但如有證據證明買方存有過錯，與賣方惡意串通，損害其他共有人利益的除外。