律師教你如何處理三種常見二手房交易糾紛

　　核心內(nèi)容：常見的二手房買賣糾紛有哪些?下面，承業(yè)律師事務(wù)所房地產(chǎn)小編為您介紹三個常見的二手房交易糾紛以及律師對此糾紛的處理意見，希望能對廣大的讀者有所幫助。

　　【內(nèi)容提要】

　　一、賣方無權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋導(dǎo)致的房屋買賣合同無效糾紛

　　二、引房價上漲引起的賣方違約糾紛

　　三、因中介方的錯誤引起的糾紛

　　正文：

　　賣方以房屋沒有取得權(quán)屬證書為由，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。

　　沒有取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋轉(zhuǎn)讓，實(shí)踐中主要是期房轉(zhuǎn)讓。賣方購買了預(yù)售商品房后，在沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下將房屋出售，后來又因?yàn)榉績r上漲要求毀約，請求按照國家《城市房地產(chǎn)管理法》第37條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的，不得轉(zhuǎn)讓”和本市“期房限轉(zhuǎn)”的規(guī)定，確認(rèn)房屋買賣合同無效。

　　律師觀點(diǎn)：目前我國的法律、行政法規(guī)并未明文禁止預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。《上海市人民政府關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》中規(guī)定：“自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記;在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”。這里所限制的是當(dāng)事人在取得房地產(chǎn)權(quán)證之前的再轉(zhuǎn)讓行為，即買方可能要承擔(dān)實(shí)際無法取得房屋登記產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險;但并不影響房屋買賣合同的效力。

　　賣方在尚未取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，雖不能享有房屋所有權(quán)，但享有買賣合同上的債權(quán);而債權(quán)轉(zhuǎn)讓是我國《合同法》賦予合同當(dāng)事人的權(quán)利之一，沒有理由不允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓自己的合同權(quán)利。因此，賣方將期房再予轉(zhuǎn)讓并不違反法律的禁止性規(guī)定。所以，在實(shí)踐中買賣雙方可采用下列兩種方式來處理未取得所有權(quán)證的房屋轉(zhuǎn)讓問題：

　　第一種處理方式是在雙方簽訂的房屋買賣合同中附合同生效的條件，即告知買方簽訂買賣合同時尚未取得小產(chǎn)證，待賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證后及時辦理房屋交易過戶手續(xù)。

　　《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。但是，如果賣方惡意不辦理房地產(chǎn)權(quán)證并主張與買方簽訂的房屋買賣合同無效時，根據(jù)《合同法》第45條規(guī)定，當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就。所以，買方可以要求賣方繼續(xù)履行房屋買賣合同，賠償違約行為所造成的經(jīng)濟(jì)損失。